في منتصف أغسطس الماضي، وصلت أبا فيصل، وهو مالك عمارة صغيرة من ثماني شقق في حي الصفا بجدة، رسالة من أحد مستأجريه: "المكيف المركزي في الصالة توقف، والفني يقول إن الضاغط انتهى عمره". ردّ أبو فيصل بأن الصيانة على الساكن كما هو متعارف عليه، وانشغل أسبوعًا. بعد عشرة أيام فوجئ بأن المستأجر ركّب ضاغطًا جديدًا وأرسل له فاتورة بقيمة 2,400 ريال مع تقرير الفني، وخصمها من الدفعة التالية. غضب أبو فيصل، لكن محاميه أخبره أن موقفه ضعيف: العطل ناتج عن قِدم الجهاز لا عن سوء استعمال، وقد أُبلغ به كتابيًا ولم يتحرك.
قصة أبي فيصل تتكرر كل صيف، لأن سؤال الصيانة على المؤجر أو المستأجر من أكثر أسباب الخلاف بين الطرفين، ومعظم الملاك يجيبون عنه بالعادة لا بالنظام. في هذا الدليل نشرح ما يقوله نظام المعاملات المدنية وعقد إيجار الموحد عن توزيع الصيانة، ونضع جدولًا عمليًا للأعطال الشائعة، ثم نعرض المدد النظامية وخطوات تحمي المالك من الفواتير المفاجئة ومن النزاعات.
الصيانة على المؤجر أو المستأجر: القاعدة العامة في النظام السعودي
المرجع الأساسي اليوم هو نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ، وقد خصّص للإيجار موادّ واضحة في هذه المسألة. ويمكن تلخيص القاعدة في ثلاث جمل:
- على المؤجر الإصلاحات الضرورية: تنص المادة (419) على أن المؤجر يلتزم بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خلل يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة.
- على المستأجر الصيانة المعتادة: تنص المادة (433) على أن المستأجر يلتزم خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقًا لما يقتضيه العرف، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
- وعلى المتسبب ما أتلفه: تلزم المادة (430) المستأجر بالمحافظة على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وبتعويض المؤجر عما يلحقه من أضرار ناشئة عن تعديه أو تقصيره.
وتوضّح شروح المادة (419) الفرق بأمثلة عملية: إصلاح المصاعد وشبكة المياه والتمديدات الكهربائية من الإصلاحات الضرورية على المؤجر، أما إصلاح الأقفال والمفاتيح وتعبئة غاز المكيف فمن الصيانة المعتادة التي جرى العرف أن يتحملها المستأجر. كما توضح أن الطلاء أو تحسين الواجهة ليسا من الإصلاحات الضرورية التي يُلزم بها المؤجر.
ماذا يقول عقد إيجار الموحد عن الصيانة؟
كل عقد سكني يُوثّق في منصة إيجار يستند إلى العقد الموحد، وتوضح إيجار في أسئلتها الشائعة أن العقد يُلزم المؤجر بما يلي:
- دفع نفقات الصيانة الدورية اللازمة للحفاظ على الوحدة الإيجارية.
- صيانة ما يؤثر على سلامة المبنى، أو ما كان سببه غير ظاهر للمستأجر.
- صيانة الأجزاء المشتركة في العقار من حيث النظافة وصلاحية الاستعمال والانتفاع، مثل الدرج والممرات والمصعد وخزانات المياه.
وفي المقابل يلتزم المستأجر بالمحافظة على الأجزاء المشتركة واستخدامها استخدامًا صالحًا، ولا يُجري أي تعديل على الوحدة دون موافقة خطية من المؤجر. ويتضمن نموذج العقد السكني بندًا مهمًا للمالك: إذا لم يقم المؤجر بالصيانة اللازمة خلال 5 أيام عمل، جاز للمستأجر أن يتقدم إلى إيجار بتقرير فني من مقيّم معتمد يثبت الحاجة إليها، ثم يُجري الإصلاح على حساب المؤجر. وهذا تحديدًا ما حدث مع أبي فيصل.
ولمن يريد مراجعة بنود العقد قبل توقيعه، فصّلنا ذلك في مقال ماذا تفحص قبل توقيع عقد الإيجار؟، وشرحنا خطوات التوثيق ورسومه في توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار 2026.
جدول عملي: من يتحمل صيانة الأعطال الشائعة؟
الجدول التالي يطبّق القاعدة النظامية على أكثر الأعطال تكرارًا في الشقق السكنية، بافتراض أن العقد لم ينص على خلاف ذلك. والسؤال الحاسم في كل حالة: هل سبب العطل قِدم العنصر وطبيعته، أم استعمال المستأجر؟
| العطل | على المؤجر غالبًا | على المستأجر غالبًا |
|---|---|---|
| المكيفات | تلف الضاغط أو المحرك بسبب العمر الافتراضي، أو عيب في التمديدات | تنظيف الفلاتر وتعبئة الغاز والصيانة الدورية الخفيفة، وأي تلف ناتج عن إهمالها |
| السباكة | تسريب في الشبكة داخل الجدران، أو خزان المبنى، أو المضخة الرئيسية | انسداد المجاري بسبب الاستعمال، وتغيير الخلاطات والجلود البسيطة |
| الكهرباء | الطبلون الرئيسي والتمديدات الداخلية والأعطال العامة | اللمبات والمفاتيح والأفياش التالفة بالاستعمال |
| الأبواب والنوافذ | هبوط الإطارات أو تلفها بسبب عيب إنشائي | الأقفال والمفاتيح والزجاج المكسور أثناء السكن |
| الهيكل والسطح | التشققات والرطوبة وتسرب مياه الأمطار من السطح | لا شيء، إلا إذا تسبب المستأجر في الضرر |
| الأجزاء المشتركة | المصعد وإضاءة الدرج ونظافة الممرات وخزانات المياه | المحافظة عليها وعدم إساءة استخدامها |
تذكّر أن المادة (419) نفسها تجيز للطرفين الاتفاق على خلاف أحكام الإصلاحات الضرورية، وأن المادة (433) تجعل صيانة المستأجر بحسب العرف "ما لم يُتفق على خلاف ذلك". لذلك فإن بندًا واضحًا في العقد، مثل "الصيانة الدورية للمكيفات على المستأجر"، يغيّر توزيع الجدول بين الطرفين.
المدد النظامية التي يجب أن يعرفها المالك
كثير من خسائر الملاك في الصيانة لا تأتي من قيمة الإصلاح، بل من تفويت المواعيد. هذه أهم المدد:
- 7 أيام لنموذج الاستلام: خدمة الاستلام والتسليم في إيجار إجبارية للعقود السكنية، ويُعبّأ نموذج الاستلام خلال 7 أيام من توثيق العقد، ونموذج التسليم خلال 7 أيام بعد انتهائه. وتذكر إيجار أن عدم التعبئة خلال المهلة يُعد موافقة ضمنية على سلامة الوحدة، فإن لم توثّق عيوب الوحدة عند التسليم صعب عليك إثبات أن المستأجر هو من أحدثها.
- 5 أيام عمل للاستجابة: بعد إبلاغك بعطل يقع عليك، بعدها يحق للمستأجر بحسب العقد الموحد أن يُصلح على حسابك بتقرير فني معتمد.
- إصلاح مستعجل أو يسير: تجيز المادة (419) للمستأجر، إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره، أن يُصلح دون إذن المحكمة ويقتطع النفقة من الأجرة بالقدر المتعارف عليه، إن كان الإصلاح مستعجلًا أو يسيرًا عرفًا، على أن يقدم للمؤجر حسابًا بما أصلحه. وفي الإصلاحات الأكبر يحتاج إلى إذن المحكمة، ويبقى له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
- 30 يومًا لإعادة الضمان: بحسب صفحة العقد السكني في إيجار، يُعاد مبلغ الضمان خلال 30 يومًا من إخلاء الوحدة بعد خصم ما أحدثه المستأجر من أضرار، وهو ما يجعل نموذج التسليم دليلك الأهم.
هل يحق للمالك دخول الشقة لإجراء الصيانة؟
نعم، بضوابط. تنص المادة (434) على أنه ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه قبل البدء فيها بمدة معقولة، فإن أخلّت هذه الإصلاحات بانتفاع المستأجر جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. عمليًا: أرسل إشعارًا مكتوبًا بموعد الصيانة وسببها ومدتها المتوقعة، واتفق على وقت مناسب، ولا تدخل الوحدة دون إذن.
كيف تُحمّل المستأجر تكاليف ما أتلفه؟
إذا كان العطل ناتجًا عن تعدي المستأجر أو تقصيره، فالتعويض عليه بنص المادة (430)، وتلزمه المادة (435) بردّ الوحدة عند انتهاء العقد بالحال التي تسلّمها بها، باستثناء ما يقتضيه الاستعمال المعتاد. والفرق بين "الاستعمال المعتاد" و"الإتلاف" هو موضع معظم الخلافات: بهتان الطلاء بعد ثلاث سنوات استعمال معتاد، أما كسر الباب أو احتراق المكيف لأن فلاتره لم تُنظّف شهورًا فإتلاف.
وحتى تستطيع الإثبات تحتاج إلى ثلاثة أشياء: نموذج استلام فيه صور واضحة لحالة الوحدة، وتقرير فني مكتوب يبيّن سبب العطل لا تكلفته فقط، وفواتير الإصلاح. فإذا اختلف الطرفان على تقدير الأضرار عند التسليم، يُستعان بخبير أو مقيّم معتمد، ويُسترد الضمان بناءً على تقييمه.
7 خطوات عملية تقلل نزاعات الصيانة
- اكتب بند صيانة صريحًا: حدّد في العقد ما على المستأجر بالاسم: تنظيف فلاتر المكيفات، تعبئة الغاز، اللمبات، الأقفال، انسداد المجاري.
- وثّق الوحدة قبل التسليم: صوّر كل غرفة وجهاز، وارفع الصور في نموذج الاستلام خلال المهلة.
- افحص الأجهزة قبل كل عقد: المكيف الذي تسلّمه للمستأجر وضاغطه في آخر عمره سيصبح فاتورتك في أول صيف.
- حدّد قناة بلاغات واحدة: رقم واتساب أو نظام بلاغات، مع تسجيل تاريخ كل بلاغ ووقت الاستجابة.
- استجب خلال المهلة: حتى لو كان العطل على المستأجر في رأيك، أرسل فنيًا للمعاينة وتقرير السبب بدل التجاهل.
- اعتمد فنيين موثوقين بأسعار متفق عليها: هذا يقطع الطريق على فواتير مبالغ فيها يحاول المستأجر خصمها من الأجرة.
- خصص ميزانية صيانة سنوية: احتسب الصيانة ضمن تكاليفك عند تحديد الإيجار، فهي جزء من العائد الحقيقي لا مصروف طارئ.
وقد ناقشنا متى تكون الصيانة إنفاقًا يرفع قيمة العقار ومتى تكون هدرًا في مقال متى تكون الصيانة استثمارًا ومتى تكون خسارة؟. وإذا كانت لديك عدة وحدات، فإن تفويض إدارتها لجهة محترفة تضبط البلاغات والفنيين والتوثيق يوفّر عليك كثيرًا من هذه التفاصيل؛ راجع عقد إدارة الأملاك: سيناريوهات تفصل بين مالك محمي ومالك خاسر لتعرف كيف تُكتب مسؤولية الصيانة في عقد الإدارة.
الخلاصة
الإجابة المختصرة عن سؤال الصيانة على المؤجر أو المستأجر: كل ما يمس سلامة المبنى أو يمنع الانتفاع بالوحدة أو يعود سببه إلى قِدم العنصر وعيبه فهو على المالك، وكل ما يرتبط بالاستعمال اليومي المعتاد أو نتج عن إهمال الساكن فهو على المستأجر، والعقد المكتوب بوضوح يحسم ما بينهما. والمالك الذي يوثّق الوحدة عند الاستلام، ويستجيب خلال أيام العمل الخمسة، ويحتفظ بتقارير السبب والفواتير، نادرًا ما يجد نفسه في موقف أبي فيصل.
أسئلة شائعة عن الصيانة على المؤجر أو المستأجر
الصيانة على المؤجر أو المستأجر في السعودية؟
على المؤجر الإصلاحات الضرورية التي تُبقي الوحدة صالحة للانتفاع وما يمس سلامة المبنى والأجزاء المشتركة (المادة 419 من نظام المعاملات المدنية وعقد إيجار الموحد)، وعلى المستأجر الصيانة المعتادة بحسب العرف وما ينتج عن تعديه أو تقصيره (المادتان 430 و433)، ما لم يتفق الطرفان في العقد على غير ذلك.
هل صيانة المكيفات على المؤجر؟
إذا تعطل المكيف بسبب عمره الافتراضي أو عيب فيه كتلف الضاغط فالإصلاح على المؤجر غالبًا، أما تنظيف الفلاتر وتعبئة الغاز والصيانة الدورية الخفيفة فعلى المستأجر عرفًا، وكذلك أي تلف سببه إهماله. وبند صريح في العقد يحسم المسألة.
ماذا يحدث إذا تأخر المالك في الصيانة؟
بحسب نموذج العقد السكني الموحد، إذا لم يقم المؤجر بالصيانة اللازمة خلال 5 أيام عمل جاز للمستأجر التقدم إلى إيجار بتقرير فني من مقيّم معتمد والإصلاح على حساب المؤجر. كما تجيز المادة 419 للمستأجر بعد إعذار المؤجر إجراء الإصلاح المستعجل أو اليسير واقتطاع نفقته من الأجرة بالقدر المتعارف عليه، أو طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
هل يحق للمستأجر خصم تكاليف الصيانة من الإيجار؟
نعم في حالات محددة: أن يكون الإصلاح من الإصلاحات الضرورية التي على المؤجر، وأن يكون قد أعذر المؤجر فتأخر، وأن يكون الإصلاح مستعجلًا أو يسيرًا عرفًا، مع تقديم حساب بما أصلحه. وفي غير ذلك يحتاج إلى إذن المحكمة.
هل يجوز للمالك دخول الشقة المؤجرة لعمل الصيانة؟
ليس للمستأجر منع المؤجر من الإصلاحات الضرورية لحفظ العقار إذا أعلمه قبل البدء فيها بمدة معقولة (المادة 434)، وإن أخلّت الإصلاحات بانتفاعه فله طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. والأفضل إرسال إشعار مكتوب بالموعد والسبب.
هل يمكن الاتفاق في العقد على أن تكون الصيانة كلها على المستأجر؟
يجيز النظام للطرفين الاتفاق على خلاف أحكام الإصلاحات الضرورية وصيانة المستأجر، فالبند المكتوب بوضوح معتبر في الأصل. لكن يُفضّل أن يكون عادلًا ومحددًا بالأعطال، لأن البنود المبهمة أو المجحفة تكون مصدرًا للنزاع.
المصادر
- المركز الوطني للوثائق والمحفوظات (هيئة الخبراء): نظام المعاملات المدنية، المرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ، المواد 416 و419 و430 و433 و434 و435.
- إيجار: "كيف سيتعامل إيجار مع عملية صيانة المباني ومن الشخص المسؤول عن الصيانة؟" (ejar.sa/ar/faq/414).
- إيجار: العقد السكني الموحد ونموذجه (بند تأخر الصيانة 5 أيام عمل، وإعادة الضمان خلال 30 يومًا من الإخلاء).
- صحيفة عكاظ وصحيفة أملاك: خدمة الاستلام والتسليم الإلكتروني في إيجار إجبارية، وتعبئة النموذج خلال 7 أيام.
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة قانونية، والمرجع النهائي هو نص عقدك الموثق في إيجار والأنظمة السارية وقت التنفيذ.