انتهى عقد أبو سلمان مع مستأجر شقته في حي الفيصلية بالدمام في نهاية سبتمبر، وكانت آخر أربع دفعات شهرية لم تُسدَّد أصلًا. أرسل رسائل، واتصل مرارًا، فكان الرد في كل مرة: "أبشر، الأسبوع الجاي". وحين أخبره أحد معارفه أن "الحل الأسرع" هو تغيير قفل الباب وقطع الكهرباء، كاد يفعلها. لكنه توقف وسأل السؤال الصحيح: ما الطريق النظامي الذي يعيد لي شقتي وأموالي دون أن أتحول أنا إلى المخالف؟
هذا السؤال يتكرر كثيرًا هذه الأيام، والجواب تغيّر جزئيًا. فقد بدأ يوم 29 أكتوبر 2026 العمل بنظام التنفيذ الجديد ولائحته التنفيذية، وفيهما مدد واضحة لـإخلاء المستأجر وتسليم العقار. في هذا الدليل نشرح متى يحق لك طلب الإخلاء، وكيف تقدمه عبر ناجز، وما المدد الجديدة، وما الأخطاء التي قد تقلب القضية عليك.
ما الجديد في إخلاء المستأجر بعد نظام التنفيذ الجديد؟
وفق وكالة الأنباء السعودية (واس)، أصدر وزير العدل في 23 أكتوبر 2026 قرارًا بالموافقة على اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/237)، على أن يبدأ العمل بها بالتزامن مع سريان النظام في 29 أكتوبر 2026، وتضم اللائحة 54 مادة. وينص النظام المنشور في جريدة أم القرى على أنه يحل محل نظام التنفيذ السابق الصادر عام 1433هـ.
أهم ما يعني المالك في الأحكام الجديدة:
- لا تنفيذ جبري دون سند تنفيذي (المادة السابعة من النظام). ومن السندات "العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار صادر من مجلس الوزراء".
- الإخلاء "أداء فعل": إذا لم ينفذ المستأجر الالتزام خلال خمسة أيام عمل من إبلاغه بأمر التنفيذ، تأمر المحكمة فورًا باستعمال القوة المختصة (المادة السادسة والثلاثون).
- تسليم العقار خلال خمسة أيام عمل من التبليغ بأمر الإخلاء، ويجوز للإدارة المختصة عند الضرورة -مراعاةً لطبيعة العقار أو حال شاغليه- تمديد المدة على ألا تتجاوز 60 يومًا (المادة الثامنة والثلاثون من اللائحة).
- إذا تعذر التنفيذ بالقوة: يجوز منع المستأجر من السفر بطلب منك، وفرض غرامة لا تزيد على 10,000 ريال يوميًا، وإذا مضى 30 يوم عمل دون تنفيذ جاز حبسه لإجباره على التنفيذ بما لا يزيد على 180 يومًا (المادتان السادسة والثلاثون والسابعة والثلاثون).
- منقولات المستأجر تُحصر وتودع على نفقة مالكها، ويُكلَّف بتسلمها خلال 15 يومًا، وإلا بيعت وأودع ثمنها لمصلحته (المادة التاسعة والثلاثون من اللائحة).
الخلاصة: الطريق النظامي صار أوضح وأسرع، لكنه يبقى طريق المحكمة لا طريق المفتاح والقفل.
هل عقد إيجار سند تنفيذي؟
نعم، بشرط أن يكون موثقًا في شبكة "إيجار". فقرار مجلس الوزراء رقم (131) وتاريخ 3/4/1435هـ المنشور على منصة إيجار جعل العقود المسجلة في الشبكة في حكم العقود الموثقة من حيث الإثبات والتنفيذ، وقد أعلنت وزارة العدل عبر واس أن محاكم التنفيذ تستقبل عقد الإيجار الموحد باعتباره سندًا تنفيذيًا. لذلك فإن أول سؤال يجب أن تطرحه على نفسك: هل عقدي موثق في إيجار؟ إن لم تكن متأكدًا، فراجع دليلنا نظام إيجار الجديد 2026: دليلك الشامل لحقوق المؤجر والمستأجر.
أما العقد الورقي غير المسجل فلا يمنحك هذا الطريق المختصر عادة؛ ستحتاج أولًا إلى حكم من المحكمة المختصة ثم تنفّذه. ولهذا ألزمت الأحكام النظامية التي أصدرتها الهيئة العامة للعقار المؤجرَ بطلب تسجيل أي عقد غير مسجل في إيجار، وأعطت المستأجر حق طلب تسجيله أيضًا.
متى يحق للمالك طلب إخلاء المستأجر؟
1. إخلاء المستأجر بعد انتهاء العقد
هنا يجب الانتباه إلى قاعدة التجديد التلقائي. فبحسب الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنشورة على موقع الهيئة العامة للعقار ومنصة إيجار، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا في جميع مدن المملكة ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من نهاية العقد. معنى ذلك أن انتهاء التاريخ المكتوب في العقد لا يكفي وحده؛ إذا فاتك موعد الإشعار، فالعقد قد تجدد فعلًا ولا يصح أن تعامل المستأجر كشاغل بلا حق.
2. في الرياض: حالات محددة فقط
داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، لا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن التجديد ويلزم المستأجر الراغب في البقاء بالإخلاء إلا في حالات حصرية: تخلف المستأجر عن السداد، أو عيوب هيكلية تؤثر على سلامة العقار وساكنيه وفق تقرير فني معتمد، أو رغبة المؤجر في استخدام العقار السكني لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة. ومخالفة هذه الأحكام قد تكلف غرامة تصل إلى أجرة 12 شهرًا للوحدة مع تعويض المتضرر. وقد شرحنا أثر هذه الأحكام على السوق في مقال تجميد إيجارات الرياض بعد سنة: ماذا تغيّر فعلًا؟.
3. إخلاء العقار لعدم السداد
التخلف عن السداد هو السبب الأكثر شيوعًا، وهو مسار مزدوج: طلب مالي لتحصيل الأجرة المتأخرة، وطلب تنفيذ مباشر للإخلاء. وفي الطلب المالي ينص النظام الجديد على أنه إذا مضت خمسة أيام عمل من إبلاغ المستأجر دون سداد، تبدأ فورًا إجراءات التنفيذ الجبري في أمواله، ومنها إشعار جهات المعلومات الائتمانية وحجز أمواله (المادة الثامنة عشرة). قبل هذه الخطوة، جرّب أولًا خطوات خطة تحصيل الإيجارات المتأخرة دون خسارة المستأجر، فكثير من الحالات تُحل بإعذار مكتوب وجدولة واضحة.
4. فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر لمخالفة أخرى
إذا كان سببك مخالفة غير السداد (كالتأجير من الباطن دون إذن، أو تغيير استخدام العقار)، وكان المستأجر ينازع في وقوع المخالفة، فهذا خلاف في أصل الحق. والمادة الرابعة من النظام واضحة: محكمة التنفيذ تتحقق من استيفاء السند لشروطه "دون النظر إلى أصل الحق". فالأقرب هنا رفع دعوى موضوعية أولًا، ثم تنفيذ الحكم.
طلب إخلاء عقار عبر ناجز: الخطوات العملية
- جهّز ملفك: رقم عقد إيجار الموثق، وكشف بالدفعات غير المسددة وتواريخ استحقاقها، ونسخة إشعار عدم التجديد وما يثبت تاريخ إرساله، وأي إعذار كتابي أرسلته.
- طابق الأرصدة: تأكد أن الدفعات المسجلة في إيجار تطابق التحويلات الفعلية، حتى لا تطالب بمبلغ قبضته فعلًا فيضعف طلبك.
- قدّم طلب التنفيذ عبر منصة ناجز: اختر الطلب المالي للأجرة المتأخرة، وطلب التنفيذ المباشر للإخلاء، مع اختيار عقد الإيجار الموحد سندًا تنفيذيًا. وقد تتغير مسميات الخيارات على المنصة، فاقرأها بعناية.
- استكمل النواقص بسرعة: إذا لم يُقيَّد الطلب لنقص في المتطلبات فأمامك 10 أيام عمل من إبلاغك لاستكماله، وإلا عُدّ مرفوضًا، ولك التظلم خلال 10 أيام عمل (المادة الثالثة عشرة).
- تابع التبليغ والمدد: يُبلَّغ المستأجر بأمر التنفيذ فور صدوره، وإذا تعذر التبليغ يُعلن عنه وتسري آثاره من تاريخ الإعلان (المادة الرابعة عشرة). بعدها تبدأ مهلة الخمسة أيام عمل.
- استلم العقار بمحضر: وثّق حالة الوحدة بالصور عند الاستلام، وراجع المنقولات المتروكة وفق ما تقرره الإدارة المختصة، ولا تتصرف فيها بنفسك.
وللاطلاع على تفاصيل أوسع عن مسار المطالبة المالية راجع دليل تحصيل الإيجارات المتأخرة في السعودية 2026: خطوات عملية عبر إيجار وناجز.
كم تستغرق مدة إخلاء المستأجر؟ جدول المدد النظامية
| المرحلة | المدة | المرجع |
|---|---|---|
| إشعار عدم التجديد قبل نهاية العقد | 60 يومًا على الأقل | الأحكام النظامية لضبط العلاقة الإيجارية |
| استكمال نواقص طلب التنفيذ | 10 أيام عمل من الإبلاغ | نظام التنفيذ، المادة 13 |
| تنفيذ المستأجر طوعًا بعد التبليغ | 5 أيام عمل | نظام التنفيذ، المادة 36 |
| تسليم العقار | 5 أيام عمل، تُمدد عند الضرورة حتى 60 يومًا كحد أقصى | اللائحة التنفيذية، المادة 38 |
| تسلم المستأجر منقولاته | 15 يومًا من تبليغه | اللائحة التنفيذية، المادة 39 |
| طلب الحبس عند استمرار الامتناع | بعد 30 يوم عمل من إجراءات التنفيذ الجبري | نظام التنفيذ، المادة 37 |
هذه مدد نظامية، أما المدة الفعلية فتتأثر بسرعة التبليغ واكتمال الملف وأي منازعة يثيرها المستأجر.
أخطاء شائعة تُفسد طلب إخلاء المستأجر
- تغيير الأقفال أو قطع الماء والكهرباء: التنفيذ الجبري بيد المحكمة وحدها، وأي تصرف ذاتي يعرضك للمساءلة ويضعف موقفك.
- نسيان مهلة الستين يومًا: فوات الإشعار يعني غالبًا أن العقد تجدد تلقائيًا لمدة جديدة.
- الاعتماد على عقد ورقي: العقد غير الموثق يطيل الطريق لأنك ستحتاج حكمًا قبل التنفيذ.
- رفض التجديد في الرياض لسبب غير نظامي: مثل الرغبة في تأجير الوحدة بسعر أعلى، وهو ما قد يعرضك لغرامة تصل إلى أجرة سنة.
- إهمال التوثيق: المحادثات الشفهية لا تُثبت شيئًا؛ احفظ الإشعارات والإعذارات والتحويلات.
الوقاية خير من الإخلاء
أفضل قضية إخلاء هي التي لا تحدث أصلًا. ابدأ باختيار المستأجر بعناية عبر خطوات كيف تختار المستأجر المناسب؟ دليل فحص سريع قبل التوقيع، ووثّق كل عقد في إيجار من اليوم الأول، وفعّل تذكيرًا في تقويمك قبل نهاية كل عقد بتسعين يومًا حتى تقرر التجديد أو عدمه قبل دخول فترة الإشعار. وإذا كانت لديك عدة وحدات، فشركة إدارة أملاك مرخصة تتابع المدد والتحصيل والإشعارات قد توفر عليك أشهرًا من الشغور وتكاليف التقاضي.
عودة إلى أبو سلمان
لم يغيّر أبو سلمان القفل. راجع عقده فوجده موثقًا في إيجار، ووجد أنه أرسل إشعار عدم التجديد قبل نهاية العقد بأكثر من شهرين. قدّم عبر ناجز طلبًا ماليًا بالدفعات الأربع المتأخرة وطلبًا مباشرًا لإخلاء العقار، وأرفق كشف الدفعات والإعذار. وحين وصل التبليغ إلى المستأجر، تغيّرت لهجة "الأسبوع الجاي" إلى عرض تسوية وتسليم للمفاتيح. الدرس بسيط: من يحفظ أوراقه ومدده لا يحتاج إلى حلول خارج النظام.
أسئلة شائعة عن إخلاء المستأجر
كم مدة إخلاء المستأجر في نظام التنفيذ الجديد؟
وفق المادة الثامنة والثلاثين من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ التي بدأ العمل بها في 29 أكتوبر 2026، يُسلَّم العقار خلال خمسة أيام عمل من تبليغ المستأجر بأمر الإخلاء، ويجوز تمديدها عند الضرورة بما لا يتجاوز ستين يومًا.
هل يمكن إخلاء المستأجر بعد انتهاء العقد مباشرة؟
يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من نهايته. فإذا أرسلت الإشعار في موعده وكان العقد موثقًا في إيجار، يمكنك تقديم طلب تنفيذ لإخلاء العقار عبر ناجز.
كيف أقدم طلب إخلاء عقار عبر ناجز؟
من خدمة تقديم طلب تنفيذ في منصة ناجز، تختار طلب التنفيذ المباشر للإخلاء (والطلب المالي للأجرة المتأخرة إن وجدت)، وتحدد عقد الإيجار الموحد سندًا تنفيذيًا، وترفق كشف الدفعات والإشعارات. وإذا كان في الطلب نقص فأمامك 10 أيام عمل لاستكماله.
هل يحق للمالك في الرياض رفض تجديد عقد الإيجار؟
داخل النطاق العمراني للرياض لا يحق له ذلك إذا رغب المستأجر في التجديد، إلا عند تخلف المستأجر عن السداد، أو وجود عيوب هيكلية بتقرير فني معتمد، أو رغبة المؤجر في استخدام العقار السكني لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو حالات يقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار.
هل يجوز للمالك تغيير القفل أو قطع الخدمات لإخراج المستأجر؟
لا. التنفيذ الجبري لا يكون إلا بسند تنفيذي وعن طريق المحكمة، والتصرف الذاتي يعرّض المالك للمساءلة ويضعف موقفه في أي نزاع.
ماذا يحدث إذا رفض المستأجر الخروج بعد أمر الإخلاء؟
تأمر المحكمة باستعمال القوة المختصة، وإذا تعذر التنفيذ يجوز منعه من السفر بطلب من المالك وفرض غرامة لا تزيد على 10,000 ريال يوميًا، ثم طلب حبسه إذا مضى 30 يوم عمل دون تنفيذ، وفق المادتين 36 و37 من نظام التنفيذ.
المصادر
- وكالة الأنباء السعودية (واس): "وزير العدل يقرّ اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ"، 23 أكتوبر 2026.
- جريدة أم القرى: نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/237) (المواد 4، 7، 13، 14، 18، 36، 37، 65).
- وزارة العدل، بوابة التشريعات: اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ 1448هـ (المادتان 38 و39).
- الهيئة العامة للعقار ومنصة إيجار: الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والأسئلة الشائعة عن التجديد التلقائي.
- منصة إيجار: قرار مجلس الوزراء رقم (131) وتاريخ 3/4/1435هـ بشأن الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار.
- وكالة الأنباء السعودية (واس): وزير العدل يوجّه ببدء استقبال عقد الإيجار السكني الموحد باعتباره سندًا تنفيذيًا.
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة ولا يغني عن استشارة قانونية في حالتك الخاصة، وقد تختلف الإجراءات بحسب العقد ووقائع النزاع.