في حي الشاطئ بجدة، اشترى أبو فيصل شقة صغيرة مطلة على الكورنيش، وفرشها بعناية، ثم عرضها على أحد تطبيقات الحجز بالليلة. في الشهر الأول جاءته حجوزات جيدة، وكان يستلم بعض المبالغ نقدًا من الضيوف مباشرة ليوفّر العمولة. ثم وصلته رسالة من التطبيق تطلب رقم ترخيص وزارة السياحة، وإلا سيُحذف إعلانه. وحين سأل جاره في العمارة، علم أن جمعية الملاك نفسها قد تمنع التأجير اليومي، وأن اللائحة الجديدة تمنع استلام أي مبلغ من الضيف خارج منصات الحجز المعتمدة. عندها أدرك أن «الشقة المفروشة» ليست مجرد أثاث وإعلان، بل نشاط سياحي له ترخيص وشروط.
قصة أبي فيصل تتكرر مع كثير من الملاك، خاصة بعد أن نشرت جريدة أم القرى في 11 سبتمبر 2026 لائحة وحدة الضيافة الخاصة التي أصبحت المرجع الرسمي لـترخيص الشقق المفروشة المؤجرة يوميًا للسياح والزوار. في هذا الدليل نشرح ما الذي تغيّر، وشروط الترخيص ورسومه، وخطواته، والتزامات المالك بعد الحصول عليه، ومتى يكون التأجير اليومي أجدى من عقد الإيجار السكني المعتاد.
ما هو ترخيص الشقق المفروشة في السعودية؟
تعرّف اللائحة «وحدة الضيافة الخاصة» بأنها أحد أنواع مرفق الضيافة السياحي، وهي «وحدة عقارية خاصة ومستقلة، وتوفر للسائح خدمة المبيت مقابل أجر». فإذا كنت تؤجر شقتك أو فيلتك أو استراحتك المفروشة بالليلة أو بالأيام لزوار وسياح، فأنت في نطاق هذه اللائحة، وتحتاج إلى ترخيص من وزارة السياحة قبل التشغيل.
وتنص المادة الثالثة بوضوح على أنه «لا يجوز تشغيل وحدة الضيافة الخاصة دون الحصول على الترخيص، أو بعد انتهائه، أو إلغائه، أو خلال فترة تعليقه، أو مع فقدان شرط من شروط الترخيص». أما تأجير الشقة سكنًا لمستأجر بعقد سنوي أو شهري موثق في منصة إيجار، فهو مسار مختلف تمامًا يخضع لأنظمة الإيجار لا للائحة الضيافة.
ويجب التفريق أيضًا بين ترخيص الوحدة الخاصة وترخيص «مرفق الضيافة السياحي» التجاري، مثل الفنادق والشقق المخدومة التي تُشغَّل كمنشأة. فالمرفق التجاري يتطلب، بحسب صفحة الخدمة لدى وزارة السياحة، سجلًا تجاريًا بنشاط تشغيل مرفق ضيافة، وترخيصًا بلديًا، وتصريحًا من الدفاع المدني، والربط بنظام شموس، والربط مع المنصة الوطنية للرصد السياحي.
ماذا تغيّر في لائحة وحدة الضيافة الخاصة 2026؟
صدرت اللائحة بقرار وزير السياحة رقم (1448/753)، وحلّت محل «لائحة مرفق الضيافة السياحي الخاص» الصادرة عام 1444هـ، وأصبحت عبارة «وحدة الضيافة الخاصة» بديلة عن التسمية القديمة. وأبرز التغييرات العملية للمالك:
- من تصريح إلى ترخيص: تُعدَّل الوثيقة القديمة من «تصريح» إلى «ترخيص» دون دفع أي مقابل مالي ودون تغيير تاريخ سريانها، وذلك عبر البوابة الإلكترونية للوزارة.
- مهلة 90 يومًا لتعديل الأوضاع: على أصحاب التصاريح السارية تعديل أوضاعهم خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ نفاذ اللائحة (نُشرت في 11 سبتمبر 2026)، وتنقضي المهلة بانقضاء مدتها أو بانتهاء مدة التصريح، أيهما أسبق. أي إن المهلة تنتهي تقريبًا في النصف الأول من ديسمبر 2026.
- اشتراطات إضافية: مثل استيفاء معايير الترخيص الجديدة والاشتراك في نظام شموس.
- ضبط الحجز والدفع: لا حجز ولا استلام أموال إلا عبر مقدمي خدمات السفر والسياحة المرخصين والمنصات المعتمدة.
وقد أكدت وزارة السياحة في بيانات سابقة أن عدم الحصول على الترخيص أو التصريح قد يعرّض المخالفين لعقوبات تصل إلى غرامة مليون ريال أو إغلاق المرفق أو كليهما، إضافة إلى التشهير، وأنها أشعرت منصات الحجز المحلية والدولية بإزالة الوحدات غير المرخصة من قوائمها.
شروط ترخيص الشقق المفروشة وفق اللائحة الجديدة
تقسم اللائحة الشروط إلى ضوابط تخص العقار (المادة الرابعة)، واشتراطات تخص مقدم الطلب (المادة الخامسة):
ضوابط تخص العقار
- أن تكون الوحدة ضمن عقار مخصص للاستخدام السكني أو الزراعي، أو عقار ذي استخدام مزدوج سكني وتجاري.
- ألا يتجاوز إجمالي التراخيص الصادرة للشخص نفسه في العقار المشترك الواحد ثلاثة تراخيص.
- ألا يوجد ترخيص ساري على صك الملكية الإلكتروني نفسه أو سند الانتفاع نفسه.
- ألا تكون الوحدة ضمن عقار مرخص أصلًا بوصفه مرفق ضيافة سياحيًا.
وللوزير أن يوقف إصدار التراخيص مدة محددة، أو يضع حدًا أقصى لعدد التراخيص في العقار المشترك الواحد، أو يغيّر حد الثلاثة تراخيص، ضمن أي نطاق جغرافي.
اشتراطات تخص طالب الترخيص
- أن يكون سعودي الجنسية، أو غير سعودي مالكًا للوحدة نفسها.
- تقديم صك ملكية إلكتروني، أو ما يثبت حق انتفاعه باستعمال الوحدة واستغلالها لكامل مدة الترخيص.
- خلو النظام الأساس لجمعية الملاك في العقار المشترك وقراراتها من أي نص يمنع التأجير اليومي أو يقيّده.
- استيفاء معايير ترخيص وحدة الضيافة الخاصة التي تعتمدها الوزارة.
- الاشتراك في نظام شموس لتسجيل النزلاء.
- تقديم عقد ساري لخدمات الصيانة والنظافة لجميع الوحدات المرخصة، إذا كان الطلب الجديد سيرفع عدد تراخيصك إلى أكثر من ثلاثة.
ومعنى شرط حق الانتفاع أن المستأجر لا يستطيع ترخيص شقة استأجرها بعقد سكني عادي ليعيد تأجيرها يوميًا، ما لم يملك ما يثبت حقه في استغلالها طوال مدة الترخيص. لذلك إن كنت مالكًا وطلب منك مستأجر ذلك، فاكتب موقفك صراحة في العقد، كما نوضح في دليلنا عن توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار.
رسوم ترخيص الشقق المفروشة ومدته
حدد جدول المقابل المالي المرفق باللائحة الرسوم على النحو الآتي:
| الخدمة | الرسم |
|---|---|
| طلب إصدار ترخيص | 1,100 ريال |
| طلب زيارة | 500 ريال لكل زيارة إضافية بعد أول زيارتين |
ولا تزيد مدة سريان الترخيص على سنة واحدة، ويجب أن يتضمن تاريخ الإصدار والانتهاء وبيانات المرخص له والوحدة. وإذا أردت إيقاف التشغيل مؤقتًا أو نهائيًا خلال مدة الترخيص، فعليك الحصول على موافقة الوزارة وإنهاء الالتزامات القائمة، كالحجوزات المؤكدة.
خطوات استخراج الترخيص
- تحقق من الأهلية: راجع استخدام العقار في الصك، ونظام جمعية الملاك إن كانت الشقة في عمارة مشتركة، وعدد تراخيصك الحالية.
- جهّز المستندات: صك الملكية الإلكتروني أو سند الانتفاع، وبياناتك الرسمية، وبيانات الوحدة، وبيانات من يمثلك أمام الوزارة إن وجد.
- جهّز الوحدة وفق المعايير: نظافة وصيانة وتجهيزات سلامة مطابقة لمعايير الوزارة المنشورة.
- قدّم الطلب إلكترونيًا عبر البوابة الإلكترونية لوزارة السياحة واشترك في نظام شموس.
- الزيارة والمعاينة: تزور الوزارة الوحدة ميدانيًا أو بأي وسيلة تعتمدها للتحقق من البيانات، وتعدّ تقريرًا بالنتيجة.
- سدّد المقابل المالي واستلم الترخيص. وفي حال الرفض يكون القرار مسببًا ويُبلَّغ به الطالب.
التزامات المالك بعد الحصول على الترخيص
الترخيص ليس نهاية الطريق. تفرض اللائحة التزامات مستمرة، أهمها:
- إبراز الترخيص بوضوح داخل الوحدة، وتركيب لافتة خارجية عند المدخل ببياناتها وفق مواصفات الوزارة.
- ألا تتجاوز إقامة الضيف 29 يومًا متصلة، وألا يتجاوز مجموع إقامات الضيف نفسه في الوحدة نفسها 90 يومًا خلال مدة الترخيص.
- استخدام صور وبيانات تطابق الواقع، وإيضاح الطاقة الاستيعابية للوحدة عند التسويق.
- عدم تقديم الحجوزات إلا عبر مقدم خدمات السفر والسياحة، وعدم مطالبة الضيف أو استلام أي مبلغ منه خارج هذه القنوات.
- إعلان أسعار الخدمات الإضافية بالعربية والإنجليزية شاملة الرسوم والضرائب.
- عدم فتح الوحدة بعد دخول الضيف إلا بإذنه أو بموافقة الجهات الأمنية، وعدم إجباره على الخروج إلا عبر الجهات الأمنية.
- الحفاظ على خصوصية بيانات الضيف، والإبلاغ الفوري عن أي حادث يمس سلامته أو سلامة الوحدة.
وهذه الالتزامات تعني أن التأجير اليومي يحتاج إلى إدارة يومية حقيقية: تنظيف بين كل ضيف وآخر، وصيانة سريعة، وتجاوب مع الوزارة «على مدار الساعة» كما تنص المادة الحادية عشرة. ولمعرفة حدود مسؤوليتك عن الأعطال، راجع دليل الصيانة على المؤجر أو المستأجر.
هل التأجير اليومي أربح من الإيجار السنوي؟
لا توجد إجابة واحدة، والحكم يكون بالأرقام لا بسعر الليلة. خذ هذا المثال الافتراضي للتوضيح فقط: شقة تُعرض بـ350 ريالًا لليلة، بنسبة إشغال 55%، أي نحو 16 ليلة شهريًا، فيكون الإيراد الإجمالي قرابة 5,700 ريال. لكن من هذا المبلغ تُخصم عمولة منصة الحجز، والتنظيف بعد كل ضيف، والكهرباء والإنترنت، واستهلاك الأثاث، ورسوم الترخيص السنوية. وفي المقابل، قد تؤجر الشقة نفسها سنويًا بإيراد أقل لكنه ثابت ومضمون، بلا تشغيل يومي.
لذلك احسب ثلاثة سيناريوهات للإشغال (منخفض ومتوسط ومرتفع)، وقارن صافي الدخل في كل منها بصافي الإيجار السنوي، مستعينًا بطريقة حساب العائد الإيجاري. وانتبه إلى أن الإقامة المؤقتة للزوار قد لا تأخذ حكم الإعفاء المقرر للسكن الدائم، فإن كنت مسجلًا في ضريبة القيمة المضافة فقد تلزمك 15%، كما شرحنا في دليل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار.
نصائح عملية قبل تأجير شقتك يوميًا
- لا تعلن قبل الترخيص: المنصات المعتمدة تطلب رقم الترخيص، والإعلان دونه مخالفة.
- اقرأ نظام جمعية الملاك قبل شراء شقة بغرض التأجير اليومي؛ فنص واحد يمنع التأجير اليومي يكفي لرفض الطلب.
- إن كان لديك تصريح قديم فعدّله إلى ترخيص قبل انتهاء مهلة الـ90 يومًا، فالتعديل بلا مقابل مالي.
- أوقف التحصيل النقدي من الضيوف تمامًا، واجعل كل الدفعات عبر قناة الحجز.
- فكّر في من سيدير الوحدة: إدارة الحجوزات لوحدات الغير نشاط يحتاج ترخيصًا مستقلًا، وهو مختلف عن رخصة فال لإدارة الأملاك التي تنظم الإيجار التقليدي.
- إن لم تستطع التشغيل اليومي فالإيجار الشهري أو السنوي مع خطة جيدة لتقليل الشواغر قد يعطيك دخلًا أهدأ وأكثر استقرارًا.
الخلاصة
أصبح ترخيص الشقق المفروشة المؤجرة يوميًا شرطًا لا غنى عنه منذ نفاذ لائحة وحدة الضيافة الخاصة في سبتمبر 2026: ترخيص لسنة بـ1,100 ريال، وشروط تتعلق بالعقار وجمعية الملاك وحق الانتفاع، وحجوزات ومدفوعات عبر القنوات المعتمدة فقط، وإقامة لا تتجاوز 29 يومًا متصلة. ابدأ بالتحقق من أهلية وحدتك، ثم قارن بالأرقام بين التأجير اليومي والسنوي قبل أن تقرر.
أسئلة شائعة عن ترخيص الشقق المفروشة
هل أحتاج ترخيصًا لتأجير شقتي المفروشة يوميًا في السعودية؟
نعم. تنص لائحة وحدة الضيافة الخاصة على أنه لا يجوز تشغيل وحدة الضيافة الخاصة، أي الوحدة العقارية المستقلة التي توفر للسائح خدمة المبيت مقابل أجر، دون الحصول على ترخيص من وزارة السياحة، أو بعد انتهائه أو إلغائه أو خلال تعليقه.
كم رسوم ترخيص الشقق المفروشة وما مدته؟
حدد جدول المقابل المالي في اللائحة رسم طلب إصدار الترخيص بـ1,100 ريال، و500 ريال لكل زيارة إضافية بعد أول زيارتين، ولا تزيد مدة سريان الترخيص على سنة.
ما شروط ترخيص الشقق المفروشة؟
أبرزها أن تكون الوحدة في عقار سكني أو زراعي أو مزدوج الاستخدام، وأن يكون المتقدم سعوديًا أو غير سعودي مالكًا للوحدة، وتقديم صك ملكية إلكتروني أو ما يثبت حق الانتفاع لكامل مدة الترخيص، وخلو نظام جمعية الملاك من منع التأجير اليومي، واستيفاء معايير الوزارة، والاشتراك في نظام شموس، وألا تتجاوز تراخيص الشخص في العقار المشترك الواحد ثلاثة.
هل يستطيع المستأجر ترخيص شقة مستأجرة وتأجيرها يوميًا؟
تشترط اللائحة تقديم صك ملكية أو ما يثبت حق الانتفاع باستعمال الوحدة واستغلالها لكامل مدة الترخيص، فلا يكفي عقد سكني لا يمنح المستأجر حق الاستغلال، ويُنصح المالك بتحديد موقفه من التأجير اليومي صراحة في العقد.
ما أقصى مدة لإقامة الضيف في الشقة المفروشة المرخصة؟
لا تتجاوز مدة المبيت 29 يومًا متصلة، ولا يتجاوز مجموع مدد إقامة الضيف نفسه في الوحدة نفسها 90 يومًا خلال مدة سريان الترخيص.
لدي تصريح قديم لمرفق ضيافة خاص، فماذا أفعل؟
يجب تعديل الوضع عبر البوابة الإلكترونية لوزارة السياحة خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من نفاذ اللائحة في 11 سبتمبر 2026، أو قبل انتهاء التصريح أيهما أسبق، ويُحوَّل التصريح إلى ترخيص دون مقابل مالي ودون تغيير تاريخ سريانه.
المصادر
- جريدة أم القرى: لائحة وحدة الضيافة الخاصة (11 سبتمبر 2026) — uqn.gov.sa.
- جريدة أم القرى: الموافقة على لائحة وحدة الضيافة الخاصة، قرار وزير السياحة رقم (1448/753) — uqn.gov.sa.
- جريدة أم القرى: آلية تعديل أوضاع المصرحين لممارسة نشاط مرفق الضيافة السياحي الخاص — uqn.gov.sa.
- وزارة السياحة: خدمة طلب إصدار ترخيص مرفق ضيافة سياحي — mt.gov.sa.
- واس عبر صحيفة الآن: «وزارة السياحة تؤكد ضرورة التزام مرافق الضيافة السياحية بالحصول على ترخيص مزاولة الأنشطة».
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة نظامية، والمرجع النهائي هو اللائحة ومعايير وزارة السياحة السارية عند التقديم.