في حي الصفا بجدة، أجّر أبو فيصل شقته بعقد سنوي موثّق في منصة إيجار بدفعات نصف سنوية. مضى موعد الدفعة الثانية، ثم أسبوعان، ثم شهر كامل، والمستأجر يردّ برسائل مقتضبة: «أبشر، قريب». غضب أبو فيصل وقرر أن «يفسخ العقد» بنفسه: أرسل رسالة واتساب بأن العقد انتهى، وهدّد بتغيير قفل الباب وفصل عدّاد الكهرباء. نصحه صديق محامٍ أن يتوقف فورًا؛ فما ينوي فعله قد يقلب الموقف عليه، ويجعله هو المخالف بدل أن يكون صاحب الحق.
قصة أبي فيصل تتكرر كثيرًا، لأن كثيرًا من الملاك يظنون أن فسخ عقد الإيجار قرار يملكه المؤجر متى شاء. والحقيقة أن العقد الموحّد الموثّق في إيجار ملزم للطرفين طوال مدته، وله طرق محددة للإنهاء المبكر: بالتراضي، أو عبر بند الفسخ عند التأخر في السداد، أو بحكم قضائي، أو في حالات استثنائية نصّ عليها النظام. في هذا الدليل نشرح متى يحق للمالك فسخ العقد قبل انتهاء مدته، وكيف يتم ذلك خطوة بخطوة عبر إيجار، وما الأخطاء التي تُضيّع حقه.
ما معنى فسخ عقد الإيجار؟ وما الفرق بينه وبين إنهائه وعدم تجديده؟
يخلط كثيرون بين ثلاثة مسارات مختلفة تمامًا، ولكل منها أثر مختلف على المالك:
- انتهاء العقد بانقضاء مدته: تنص المادة (440) من نظام المعاملات المدنية على أن عقد الإيجار ينتهي بانقضاء المدة المعينة فيه، ما لم يُشترط تجدده تلقائيًا.
- عدم التجديد: يترك العقد الحالي يكمل مدته ويمنع تجديده، بشرط إشعار الطرف الآخر قبل (60) يومًا على الأقل من نهاية المدة بحسب الأحكام التي أعلنتها الهيئة العامة للعقار. وقد شرحناه بالتفصيل في دليل تجديد عقد الإيجار والتجديد التلقائي في إيجار.
- الفسخ أو الإنهاء المبكر: قطع العقد قبل نهاية مدته، وهذا هو موضوع المقال، وهو الأضيق نطاقًا والأكثر حاجة إلى إجراءات صحيحة.
والقاعدة العامة في المادة (107) من نظام المعاملات المدنية أن المتعاقد في العقود الملزمة للجانبين، إذا أخلّ الطرف الآخر بالتزامه، يطلب التنفيذ أو الفسخ بعد إعذار المخل، وللمحكمة أن ترفض الفسخ إذا كان الجزء الذي لم يُنفَّذ قليل الأهمية. أي أن الفسخ ليس ردّة فعل فورية، بل مسار له شروط.
متى يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
بحسب ما توضحه إيجار في أسئلتها الشائعة، فإن العقد الموحد ملزم بعد توثيقه للمدة كاملة، ولا يحق لأي طرف فسخه أو إنهاؤه إلا في حالات محددة، أبرزها:
- اتفاق الطرفين على الإنهاء (الإنهاء بالتراضي).
- حكم قضائي نتيجة مخالفة أحد شروط العقد الجوهرية.
- ثبوت أن العقار آيل للسقوط بتقرير معتمد من جهة حكومية.
- قرارات حكومية تعدّل أنظمة البناء بحيث يتعذر استخدام الوحدة.
- تملّك الدولة للعقار أو جزء منه بما يمنع الانتفاع بالوحدة.
- القوة القاهرة التي لا يمكن توقعها ولا دفعها.
ويضاف إلى ذلك بند خاص في العقد السكني الموحد يتعلق بالتأخر في السداد، وهو الأكثر استخدامًا من الملاك، ونشرحه في الفقرة التالية.
فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة
ينص العقد السكني الموحد المنشور في موقع إيجار على مهلة سداد بعد تاريخ استحقاق كل دفعة:
- (30) يومًا إذا كانت دورة السداد (180) يومًا أو أكثر، كالدفع نصف السنوي أو السنوي.
- (15) يومًا إذا كانت دورة السداد أقل من (180) يومًا، كالدفع الشهري أو الربع سنوي.
ثم يقرر بند «فسخ العقد» أنه إذا تأخر المستأجر في سداد الدفعة المستحقة (15) أو (30) يومًا بعد انتهاء مهلة السداد، فيحق للمؤجر فسخ العقد من خلال إيجار، ما لم يتفق الطرفان على مهلة أخرى للسداد من خلال المنصة. لو طبقنا ذلك على قصة أبي فيصل (دفعات نصف سنوية)، فإن المهلة 30 يومًا من الاستحقاق، ثم 30 يومًا أخرى قبل أن يثبت حقه في الفسخ؛ أي نحو 60 يومًا من تاريخ الاستحقاق، لا أسبوعين.
ومن المهم أن يعرف المالك أن العقد لا ينفسخ تلقائيًا بمجرد التأخر، وأن إلغاء العقد من طرف واحد في المنصة يحتاج إلى قرار من محكمة التنفيذ، كما سيأتي.
فسخ العقد بسبب إخلال آخر بالالتزامات
إذا كان الإخلال في غير الأجرة، مثل تغيير استخدام الوحدة من سكني إلى نشاط آخر، أو إحداث تعديلات دون موافقة خطية من المؤجر، فإن العقد الموحد يمنح الطرف المتضرر حق طلب الفسخ بحكم من الجهة القضائية المختصة، إذا لم يُزل الطرف المخل الضرر أو يؤدِّ التزامه خلال (30) يومًا من تاريخ إخلاله، بموجب إشعار يوجّه إليه من خلال إيجار. لذلك فإن الإشعار عبر المنصة ليس إجراءً شكليًا، بل هو أول دليل في ملف المالك.
الفسخ لعذر طارئ يخص المالك
تجيز المادة (442) من نظام المعاملات المدنية لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، مع إلزامه بتعويض الطرف الآخر عما ينشأ عن الفسخ من ضرر. وإذا كان المؤجر هو طالب الفسخ، فلا يُجبر المستأجر على رد الوحدة حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ. هذا المسار ممكن نظامًا، لكنه مكلف، ويمر عبر المحكمة لا عبر رسالة.
طرق فسخ عقد الإيجار عبر منصة إيجار خطوة بخطوة
أولًا: الإنهاء بالتراضي (الأسرع والأقل كلفة)
توفر إيجار خدمة «إلغاء العقود السكنية والتجارية (إنهاء العقد من الطرفين)» دون رسوم، وخطواتها كما تشرحها المنصة:
- الدخول إلى قائمة العقود من حساب المؤجر أو المستأجر والبحث برقم العقد.
- اختيار «إنهاء العقد»، ثم تحديد سبب الإنهاء وتاريخ نهاية العقد.
- تحديد التسوية المالية: تسوية جميع المدفوعات أو الدفعة النهائية للمستأجر.
- تأكيد الطلب ليُرسل إلى الطرف الآخر.
- يوافق الطرف الآخر من «قائمة الطلبات» فتتحول حالة العقد إلى «تم الإنهاء» وتصل رسالة نصية، أو يرفض فيبقى العقد «نشطًا».
نصيحة عملية: قبل إرسال الطلب، اتفق مع المستأجر كتابيًا على تاريخ الإخلاء وتسوية المتأخرات ومبلغ الضمان، ثم وثّق التسليم عبر نموذج الاستلام والتسليم. وقد شرحنا تفاصيل الحفظ والاسترداد في دليل مبلغ الضمان في عقد الإيجار.
ثانيًا: فسخ العقد من طرف واحد
إذا رفض المستأجر الإنهاء بالتراضي، فإن خدمة «إلغاء العقود السكنية والتجارية (فسخ العقد من طرف واحد)» في إيجار موجهة للمؤجر أو ممثله، وتشترط إرفاق مستند إلزامي هو قرار التنفيذ بإنهاء العقد متضمنًا رقم العقد، مع إمكانية إرفاق القرار القضائي وإعلان تنفيذ الإخلاء ومستند التمثيل النظامي. وتذكر المنصة أن الطلبات تُدرس خلال 5 أيام عمل، وأن الخدمة بلا رسوم.
ولأن العقد الموثق في إيجار سند تنفيذي، يستطيع المالك التقدم بطلب التنفيذ عبر ناجز لتحصيل الأجرة أو للإخلاء دون رفع دعوى موضوعية في الحالات التي يغطيها السند. وقد فصّلنا المدد الجديدة بعد بدء العمل بنظام التنفيذ الجديد في دليل إخلاء المستأجر في السعودية 2026.
أخطاء تُضيّع حق المالك عند فسخ عقد الإيجار
- قطع الخدمات للضغط على المستأجر: أوضحت إيجار، بحسب ما نشرته صحيفة عكاظ، أنه لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر بسبب المتأخرات، وأن الطريق هو الجهات القضائية أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب الاختصاص.
- تغيير القفل أو إخراج الأثاث: هذا أخذ للحق باليد، وقد يعرّض المالك للمساءلة والتعويض بدل أن يحصل على وحدته.
- الاتفاقات الشفهية على مهلة سداد: بند الفسخ يستثني المهلة التي يتفق عليها الطرفان «من خلال إيجار»، فوثّق أي جدولة جديدة في المنصة.
- الظن أن بيع العقار ينهي العقد: العقد الموحد يبقى ساريًا إذا انتقلت ملكية العقار من مالك إلى آخر، ولا ينقضي إلا بانتهاء مدته أو بإحدى حالات الانقضاء الواردة فيه.
- الظن أن وفاة المستأجر تنهي العقد: تنص المادة (441) على أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت أحد المتعاقدين، مع حق ورثة المستأجر في طلب الفسخ بشروط، وحق المؤجر في طلبه إذا كان العقد قد أُبرم لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر.
ماذا عن الملاك في الرياض؟
في النطاق العمراني لمدينة الرياض تنطبق أحكام إضافية أعلنتها الهيئة العامة للعقار منذ 25 سبتمبر 2025: إيقاف الزيادة السنوية للأجرة مدة (5) سنوات، وعدم جواز امتناع المؤجر عن التجديد إذا رغب المستأجر فيه إلا في ثلاث حالات: تخلّف المستأجر عن السداد، أو عيوب هيكلية تؤثر في السلامة بتقرير فني معتمد، أو حاجة المالك للوحدة لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى. وتصل الغرامة على مخالفة هذه الأحكام إلى ما لا يتجاوز أجرة (12) شهرًا للوحدة، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر. وهذا يعني أن أي محاولة لإنهاء العقد بطريقة غير نظامية في الرياض قد تكلف المالك أجرة سنة كاملة.
خطة عملية للمالك قبل التفكير في الفسخ
- راجع نص عقدك الموثق: دورة السداد، ومهلة السداد، والشروط الإضافية، وهل يتضمن بند فسخ اختياري.
- احسب المدد بدقة: تاريخ الاستحقاق + مهلة السداد + المدة الإضافية في بند الفسخ.
- أرسل إشعارًا رسميًا عبر إيجار بالإخلال أو التأخر، واحتفظ بنسخة منه.
- اعرض التراضي أولًا: إنهاء بالتراضي مع تسوية واضحة قد يوفر عليك أشهرًا من الشغور. وقد ناقشنا أساليب ذلك في خطة تحصيل الإيجارات المتأخرة.
- إذا تعذّر التراضي فاسلك التنفيذ: طلب تنفيذ عبر ناجز، ثم تقديم قرار التنفيذ لإيجار لإلغاء العقد من طرف واحد.
- وثّق التسليم: نموذج الاستلام والتسليم وصور الوحدة قبل التأجير التالي.
وتذكّر أن كل هذا يفترض أن العقد موثق أصلًا؛ فالعقد غير الموثق يُفقد المالك ميزة السند التنفيذي. راجع دليل توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار قبل أي تعاقد جديد.
الخلاصة
فسخ عقد الإيجار حق للمالك في حالات محددة، لكنه ليس قرارًا منفردًا يُنفَّذ برسالة أو بتغيير قفل. الطريق الأسرع هو الإنهاء بالتراضي عبر إيجار دون رسوم، وعند التأخر في السداد يملك المالك بند الفسخ بعد انقضاء المهل المحددة، وعند الرفض يكون المسار عبر محكمة التنفيذ ثم خدمة الفسخ من طرف واحد. المالك الذي يحسب المدد ويوثق كل خطوة في المنصة يحمي حقه ويقصّر مدة الشغور، أما من يستعجل فقد يتحول من صاحب حق إلى طرف مخالف. وإذا كنت تدير أكثر من وحدة، فإن شركة إدارة أملاك متخصصة تتابع هذه المهل نيابة عنك وتمنع وصول الخلاف إلى المحكمة أصلًا.
أسئلة شائعة عن فسخ عقد الإيجار
هل يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
العقد الموحد الموثق في إيجار ملزم للطرفين طوال مدته، ولا يُفسخ قبل نهايتها إلا في حالات محددة، أبرزها: اتفاق الطرفين، أو تأخر المستأجر في السداد وفق بند الفسخ في العقد، أو حكم قضائي لمخالفة شرط جوهري، أو ثبوت أن العقار آيل للسقوط، أو قرارات حكومية تمنع استخدام الوحدة، أو تملّك الدولة للعقار، أو القوة القاهرة.
متى يحق فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة؟
يمنح العقد السكني الموحد مهلة سداد 30 يومًا من الاستحقاق إذا كانت دورة السداد 180 يومًا أو أكثر، و15 يومًا إذا كانت أقل. فإذا تأخر المستأجر 15 أو 30 يومًا بعد انتهاء هذه المهلة يحق للمؤجر فسخ العقد من خلال إيجار، ما لم يتفق الطرفان على مهلة أخرى عبر المنصة.
كيف يتم إنهاء عقد الإيجار بالتراضي في منصة إيجار؟
يقدّم المؤجر أو المستأجر طلب «إنهاء العقد» من قائمة العقود في حسابه، ويحدد سبب الإنهاء وتاريخ نهاية العقد والتسوية المالية، ثم يوافق الطرف الآخر من قائمة الطلبات فتتحول حالة العقد إلى «تم الإنهاء». والخدمة بلا رسوم.
ماذا أفعل إذا رفض المستأجر إنهاء العقد؟
يتقدم المؤجر بطلب تنفيذ عبر ناجز لأن العقد الموثق سند تنفيذي، ثم يستخدم خدمة «فسخ العقد من طرف واحد» في إيجار، والتي تشترط إرفاق قرار التنفيذ بإنهاء العقد متضمنًا رقم العقد، وتُدرس الطلبات خلال 5 أيام عمل.
هل يجوز للمالك قطع الكهرباء أو الماء عن المستأجر المتأخر؟
لا. أوضحت إيجار أنه لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر بسبب المتأخرات، وأن الطريق الصحيح هو الجهات القضائية أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب الاختصاص.
هل ينتهي عقد الإيجار ببيع العقار أو وفاة أحد الطرفين؟
لا. يبقى العقد الموحد ساريًا إذا انتقلت ملكية العقار إلى مالك جديد، وتنص المادة 441 من نظام المعاملات المدنية على أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت أحد المتعاقدين، مع حق ورثة المستأجر في طلب الفسخ بشروط محددة.
المصادر
- إيجار: عقد إيجار السكني (مهلة السداد، فسخ العقد، سريان العقد عند انتقال الملكية) — ejar.sa/ar/page/19420.
- إيجار: خدمة إلغاء العقود السكنية والتجارية (إنهاء العقد من الطرفين) — ejar.sa/ar/service/188280.
- إيجار: خدمة إلغاء العقود السكنية والتجارية (فسخ العقد من طرف واحد) — ejar.sa/ar/service/188288.
- الهيئة العامة للعقار: الموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر (سبتمبر 2025).
- نظام المعاملات المدنية، المرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ: المواد (107) و(440) و(441) و(442).
- صحيفة عكاظ: «إيجار: لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء والماء والغاز عن المستأجر لإجباره على الدفع».
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة قانونية، والمرجع النهائي هو نص عقدك الموثق في إيجار والأنظمة السارية وقت التنفيذ.