قبل ثلاث سنوات أجّر أبو فهد شقته في حي النرجس بالرياض لمعلّم وأسرته بعقد ورقي كتبه بخط يده، ووقّعه الطرفان في مجلس ودّي على فنجان قهوة. سارت الأمور جيدًا حتى تأخر المستأجر في دفعتين متتاليتين، فذهب أبو فهد ليطالب بحقه، فقيل له إن الطريق الأسرع يمر بعقد موثق إلكترونيًا يُعامل معاملة السند التنفيذي، وإن عقده الورقي يحتاج أولًا إلى تسجيل. عندها أدرك أن التوفير في خطوة صغيرة كلّفه أشهرًا من الانتظار.
قصة أبو فهد تتكرر مع كثير من الملاك، لأن توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار لم يعد إجراءً شكليًا، بل صار التزامًا نظاميًا على المؤجر منذ صدور الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر في سبتمبر 2025. في هذا الدليل نشرح خطوات التوثيق، والرسوم الرسمية ومن يتحملها، والمستندات المطلوبة، وما تفعله إذا رفض الطرف الآخر التوثيق، والأخطاء التي قد تُفقد عقدك قوته.
لماذا أصبح توثيق عقد الإيجار ضرورة للمالك؟
تعرّف الهيئة العامة للعقار شبكة "إيجار" بأنها شبكة إلكترونية متكاملة لتنظيم قطاع الإيجار وحفظ حقوق أطرافه: المؤجر والمستأجر والوسيط العقاري. وبحسب المركز الإعلامي لإيجار، سجّلت الشبكة أكثر من 10 ملايين عقد إيجاري منذ إطلاقها، بمعدل يومي يصل إلى 19 ألف عقد.
والحركة في السوق كبيرة؛ ففي منطقة الرياض وحدها بلغت قيمة صفقات الإيجار خلال الأشهر التسعة الأولى من 2026 نحو 35.78 مليار ريال عبر 1,136,252 صفقة، وفق تجميع لبيانات الهيئة العامة للعقار نشرته منصة مساحات في 27 أكتوبر 2026. في سوق بهذا الحجم، يصبح العقد الموثق هو المرجع الذي يحسم أي خلاف.
وأهم ما يكسبه المالك من التوثيق ثلاثة أمور:
- قوة السند التنفيذي: تنص صفحة خدمة تسجيل العقد السكني في إيجار على أن العقد الإلكتروني "بمثابة سند تنفيذي ملزم"، فلا يستدعي رفع دعوى قضائية، بل التوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ. وهذا ما يختصر الطريق عند تأخر السداد أو الحاجة إلى الإخلاء، كما شرحنا في دليل إخلاء المستأجر بعد نظام التنفيذ الجديد.
- الالتزام النظامي: أوجبت الأحكام النظامية على المؤجر في العقد غير المسجل التقدم بطلب تسجيله، ومن يخالف هذه الأحكام يتعرض لغرامة لا تتجاوز أجرة 12 شهرًا للوحدة محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر.
- وضوح الدفعات: يُنشئ النظام جدول سداد تلقائيًا بحسب الدورية المتفق عليها، ما يسهّل المتابعة والتحصيل، وقد فصّلنا ذلك في مقال دفع الإيجار إلكترونيًا عبر إيجار.
خطوات توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار
يتم التوثيق في المسار المعتاد عبر وسيط عقاري معتمد في شبكة إيجار، أي مكتب أو شركة وساطة لديها سجل تجاري ساري يتضمن نشاط تأجير العقارات وإدارتها. ووفق صفحات الخدمة الرسمية، تسير العملية هكذا:
- اختيار وسيط معتمد: تتجه إلى أحد الوسطاء العقاريين المدرجين في قائمة "وسطاء عقاريون" على موقع إيجار.
- إدخال بيانات العقار والملكية: يُدخل الوسيط معلومات العقار وصك الملكية وبيانات الوحدات العقارية.
- اتفاقية الوساطة: يوافق المالك على إبرام اتفاقية وساطة عقارية مع الوسيط لتمكينه من إبرام العقود على وحداته.
- تعبئة أقسام العقد الخمسة: بيانات العقد، وبيانات الأطراف، والبيانات المالية، والشروط والأحكام، والعقارات والوحدات، مع تحديد مدة العقد.
- المعاينة والدفع: يراجع الوسيط العقد كاملًا، ثم يُدفع المقابل المالي ويُقَرّ بإخلاء المسؤولية، ويُرسل العقد للأطراف.
- موافقة الطرفين: يصل إشعار برسالة نصية على الجوال المسجل في نفاذ، ويدخل كل طرف إلى أبشر أو تطبيق سكني لقبول العقد، فيُوثَّق مباشرة بعد موافقة الطرفين.
المستندات المطلوبة من المؤجر
- هوية سارية المفعول.
- وثائق ملكية العقار.
- رقم جوال مسجل في أبشر.
- حساب بنكي (آيبان) باسم المؤجر أو ممثله النظامي، إذا كانت قناة دفع الإيجار عبر سداد.
أما المستأجر فيكفيه هوية سارية ورقم جوال مسجل في أبشر.
رسوم توثيق عقد الإيجار ومن يتحملها
هذا أكثر سؤال يُطرح على مكاتب إدارة الأملاك. والجواب من صفحات الخدمة في إيجار واضح: المؤجر هو الطرف الذي يتحمل المقابل المالي لتسجيل العقد وتوثيقه، ويمكن أن يسدده المؤجر نفسه أو الوسيط العقاري. والرسوم الرسمية كالتالي:
| نوع العقد | الرسوم الرسمية في إيجار | مثال |
|---|---|---|
| عقد سكني | 125 ريالًا لكل سنة تعاقدية | عقد لسنتين: 250 ريالًا |
| عقد تجاري | 200 ريال للسنة الأولى، ثم 400 ريال لكل سنة إضافية | عقد لسنتين: 600 ريال |
وهناك ثلاث ملاحظات يغفل عنها كثيرون:
- جزء السنة يُحسب سنة كاملة: يذكر دليل مستخدم إيجار لتسجيل العقد السكني أن أجزاء السنة تُقرَّب إلى سنة كاملة، فعقد مدته سنة وشهران تُحسب رسومه عن سنتين.
- الرسوم محجوزة لا مخصومة نهائيًا: يُحجز المبلغ من محفظة إيجار حتى يوافق الطرفان، وإذا رُفض العقد يُعاد المبلغ. وتُشحن المحفظة عبر الباقات المحددة أو سداد أو الدفع الفوري.
- الرسوم غير العمولة: الـ125 ريالًا لا تشمل عمولة الوساطة ولا أتعاب المكتب. وبحسب نظام الوساطة العقارية، فإن عمولة الإيجار 2.5% من أجرة السنة الأولى ما لم يُتفق كتابة على غير ذلك، ويدفعها الطرف الذي تعاقد مع الوسيط.
مثال عملي: شقة إيجارها السنوي 40,000 ريال بعقد لسنة واحدة. الرسوم الرسمية 125 ريالًا يتحملها المالك، والعمولة النظامية القصوى 1,000 ريال على من تعاقد مع الوسيط. أي أن تكلفة حماية عقد بأربعين ألف ريال أقل من نصف بالمئة من قيمته.
توثيق عقد الإيجار من طرف واحد: إذا امتنع الطرف الآخر
ماذا لو كان عندك عقد ورقي قائم، كحالة أبو فهد، والمستأجر يرفض التوثيق الإلكتروني؟ هنا تأتي خدمة "طلب تسجيل واقعة إيجارية"، وهي مخصصة لتسجيل عقد ورقي بين طرفين امتنع أحدهما عن توثيقه. وأهم ضوابطها:
- يلزم وجود عقد ورقي؛ فالخدمة لتسجيل علاقة قائمة، لا لإنشاء عقد جديد من جانب واحد.
- تُدخل بيانات العقد الورقي ومقدم الطلب والطرف الممتنع وعنوان الوحدة، وتكون بيانات الصك إلزامية إذا كان مقدم الطلب هو المؤجر.
- يُبلَّغ الطرف الآخر، وله الاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على بيانات العقد خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغه، فإذا انقضت المدة دون اعتراض تُعدّ بيانات العقد صحيحة.
وتنبّه لأن الحق نفسه للمستأجر: إذا رفض المؤجر التوثيق، يحق للمستأجر طلب تسجيل العقد، وللمؤجر الاعتراض خلال 60 يومًا. لذلك لا تتجاهل أي إشعار يصلك من إيجار، فالسكوت حتى تنقضي المهلة يعني قبول البيانات كما سُجلت.
أخطاء شائعة في توثيق عقد الإيجار تُضعف موقف المالك
من واقع العقود التي تمر على مكاتب إدارة الأملاك، هذه أكثر الأخطاء تكلفة:
- إضافة شروط خاصة دون انتباه: يسمح إيجار بإضافة بنود وشروط إضافية، لكن صفحة خدمة العقد التجاري ودليل المستخدم يوضحان أن ذلك يُسقط عن العقد صفة السند التنفيذي. فإذا أضفت بندًا، فاعرف أنك قد تحتاج إلى دعوى قبل التنفيذ.
- إدخال آيبان لا يخص المؤجر: يجب أن يكون الحساب للمؤجر أو لممثله النظامي، وإلا تعطلت الدفعات أو رُفض العقد.
- اختيار مدة غير مدروسة: المدة تحدد الرسوم وجدول الدفعات وموعد التجديد. راجع مقال المدد المرنة وتقبيل العقد في إيجار قبل اختيار مدة قصيرة أو مرنة.
- نسيان قيود الرياض: داخل النطاق العمراني للرياض أُوقفت الزيادة السنوية في الأجرة لمدة 5 سنوات بدءًا من 25 سبتمبر 2025، وتُثبَّت أجرة الوحدة الشاغرة المؤجرة سابقًا على قيمة آخر عقد في إيجار. أي رقم مخالف في العقد الجديد يعرضك للمخالفة، والتفاصيل في مقال تثبيت الإيجارات في الرياض.
- ترك العقد معلقًا: كثير من العقود لا تكتمل لأن أحد الطرفين لم يضغط "موافقة" فقط. تابع حالة العقد حتى يظهر موثقًا برقم تسجيل.
ولمزيد من الأخطاء المتكررة في إدارة العقود الإلكترونية، اقرأ إيجار: أخطاء شائعة في إدارة العقود الإلكترونية، وللصورة الكاملة عن حقوق الطرفين راجع دليل نظام إيجار الجديد 2026.
نصائح عملية قبل توثيق عقد الإيجار
- اطلب من الوسيط نسخة معاينة للعقد قبل الدفع، وراجع الاسم ورقم الهوية ورقم الوحدة والأجرة وجدول الدفعات سطرًا سطرًا.
- اتفق كتابة مع المكتب على تفصيل التكلفة: رسوم إيجار الرسمية، وأتعاب المكتب إن وجدت، والعمولة، حتى لا تختلط المبالغ.
- تأكد أن رقم جوالك المسجل في أبشر ونفاذ هو رقمك الفعلي، فعليه تصل إشعارات الموافقة والاعتراض.
- احتفظ بنسخة PDF من العقد الموثق وبرقم التسجيل في ملف الوحدة.
- إذا كانت لديك عدة وحدات، فإسناد العقود والتحصيل إلى مكتب إدارة أملاك محترف يختصر عليك المتابعة ويمنع الأخطاء الإجرائية.
الخلاصة أن توثيق عقد الإيجار يكلف المالك 125 ريالًا في السنة للعقد السكني، لكنه يمنحه عقدًا ملزمًا قابلًا للتنفيذ المباشر، ويحميه من غرامات قد تصل إلى أجرة سنة كاملة. وهي معادلة لا تحتاج إلى تفكير طويل.
أسئلة شائعة عن توثيق عقد الإيجار
كم رسوم توثيق عقد الإيجار السكني في منصة إيجار؟
125 ريالًا عن كل سنة تعاقدية، وتُحسب أجزاء السنة سنة كاملة. أما العقد التجاري فرسومه 200 ريال للسنة الأولى ثم 400 ريال لكل سنة إضافية.
من يدفع رسوم توثيق عقد الإيجار، المؤجر أم المستأجر؟
يتحمل المؤجر المقابل المالي لتسجيل العقد وتوثيقه في إيجار، ويمكن أن يسدده المؤجر أو الوسيط العقاري. وهذه الرسوم منفصلة عن عمولة الوساطة.
هل يمكن توثيق عقد الإيجار من طرف واحد؟
نعم، عبر خدمة طلب تسجيل واقعة إيجارية إذا كان هناك عقد ورقي قائم وامتنع الطرف الآخر عن التوثيق. ويُبلَّغ الطرف الآخر، وله الاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار خلال 60 يومًا، وإلا عُدّت بيانات العقد صحيحة.
ما المستندات المطلوبة من المالك لتوثيق عقد الإيجار؟
هوية سارية، ووثائق ملكية العقار، ورقم جوال مسجل في أبشر، وحساب آيبان باسم المؤجر أو ممثله النظامي إذا كان الدفع عبر سداد.
ما عقوبة عدم توثيق عقد الإيجار في إيجار؟
أوجبت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر على المؤجر تسجيل العقد غير المسجل، ومن يخالف هذه الأحكام يتعرض لغرامة لا تتجاوز أجرة 12 شهرًا للوحدة، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر.
هل إضافة شروط خاصة تؤثر على عقد الإيجار الموثق؟
نعم، توضح إيجار أن إضافة بنود وشروط إضافية إلى العقد تُسقط عنه صفة السند التنفيذي، فقد يحتاج المالك عندها إلى رفع دعوى قبل التنفيذ.
المصادر
- إيجار: خدمة تسجيل وتوثيق العقد السكني، وخدمة تسجيل وتوثيق العقد التجاري (ejar.sa).
- إيجار: صفحة عقد الإيجار السكني، متطلبات المؤجر والمستأجر.
- إيجار: دليل المستخدم لتسجيل العقد السكني (منصة رقمي، هيئة الحكومة الرقمية).
- الهيئة العامة للعقار: الموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وصفحة منصة إيجار.
- المركز الإعلامي لإيجار: تسجيل أكثر من 10 ملايين عقد إيجاري منذ الإطلاق.
- مساحات: صفقات الإيجار في منطقة الرياض خلال 9 أشهر من 2026، استنادًا إلى بيانات الهيئة العامة للعقار، 27 أكتوبر 2026.
- نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/130)، المادة 14.
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة، وقد تتغير الرسوم والإجراءات؛ والمرجع النهائي هو ما يظهر في منصة إيجار وقت التوثيق.