في حي العليا بالرياض، يملك أبو خالد عمارة من ثلاثة أدوار: محلّان تجاريان في الدور الأرضي، وأربع شقق سكنية في الأعلى. حين جاءه مستأجر جديد لأحد المحلين، وهو شركة تجزئة ناشئة، طلب مدير الشركة «فاتورة ضريبية» وسأل: هل الإيجار شامل الضريبة أم تُضاف عليه؟ ارتبك أبو خالد؛ فهو لم يسجّل في ضريبة القيمة المضافة يومًا، ولا يعرف هل يجب عليه أن يضيف 15% على المحل، ولا هل تشمل الضريبة شقق الدور العلوي أيضًا. وبعد أسبوع من الأخذ والرد، اكتشف أن الإجابة تعتمد على أمرين لم ينتبه لهما: طبيعة استخدام الوحدة، وحجم إيراداته الخاضعة للضريبة.
حيرة أبي خالد شائعة بين الملاك، لأن ضريبة القيمة المضافة على الإيجار في السعودية لا تُطبّق بقاعدة واحدة على كل العقارات. فالإيجار السكني معفى، والإيجار التجاري خاضع بنسبة 15%، وبينهما حالات تحتاج إلى انتباه: العمارة المختلطة، والشقق المخدومة، ورسوم المواقف والخدمات. في هذا الدليل نشرح متى تُفرض الضريبة على الإيجار، ومتى يجب على المالك التسجيل، وكيف يحسبها عمليًا ويوثّقها في عقد إيجار، اعتمادًا على الدليل الإرشادي لقطاع العقارات الصادر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
هل على الإيجار ضريبة قيمة مضافة في السعودية؟
الإجابة المختصرة كما نشرتها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ردًّا على أحد المواطنين: «يعفى التأجير السكني من ضريبة القيمة المضافة، ويخضع التأجير التجاري لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، إذا تم التأجير من قِبل شخص مسجل في نظام ضريبة القيمة المضافة». وهذه الجملة تحمل شرطين مهمين:
- طبيعة العقار واستخدامه: المعيار ليس اسم العقد، بل هل الوحدة مسكن دائم يُستخدم سكنًا رئيسيًا أم لا.
- وضع المؤجر الضريبي: لا يضيف الضريبة إلا مؤجر مسجّل في ضريبة القيمة المضافة، أو ملزم بالتسجيل لتجاوزه الحد النظامي.
وللتذكير، طُبّقت ضريبة القيمة المضافة في المملكة منذ 1 يناير 2018 بنسبة 5%، ثم رُفعت إلى 15% اعتبارًا من 1 يوليو 2020، وكان تأجير العقار السكني من الاستثناءات المعفاة منذ البداية. أما بيع العقار فأصبح معفى من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020، وحلّت محلّها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، وقد فصّلناها في دليل ضريبة التصرفات العقارية في السعودية.
الإيجار السكني: متى يكون معفى من الضريبة؟
بحسب الدليل الإرشادي للهيئة، يُعفى تأجير العقار السكني بشرطين: أن يكون العقار مقر إقامة دائمًا مصممًا لأن يشغله البشر، وأن يكون المراد منه الاستخدام مسكنًا رئيسيًا. ويشمل ذلك البيوت والشقق والوحدات السكنية التي يسكنها أفراد أو عائلات.
ومن التفاصيل التي يغفل عنها كثيرون:
- سكن الموظفين والطلاب قد يكون معفى أيضًا، بشرط أن يقيم فيه شاغلوه بشكل منتظم ويعودون إليه بعد الغياب.
- لا يُشترط أن يكون المسكن الوحيد: يضرب الدليل مثالًا بموظف يعيش أهله خارج المملكة ويستأجر شقة يقيم فيها من الأحد إلى الخميس؛ فإيجار شقته معفى.
- الإقامة المؤقتة ليست سكنًا: الفنادق والنُّزل ودور الضيافة والشقق المزودة بخدمات وبيوت العطلات الموسمية وسكن العمال قصير المدة تخضع للنسبة الأساسية 15%. ويذكر الدليل أن إقامة مسافر أربعة أشهر في شقة مخدومة لا تُعد إيجارًا سكنيًا.
إذن، إن كنت تؤجر شقتك لعائلة بعقد سنوي في إيجار، فلا ضريبة قيمة مضافة على الأجرة. أما إن حوّلتها إلى شقة مفروشة بنظام الإقامة القصيرة مع خدمات، فقد تنتقل إلى خانة التوريد الخاضع للضريبة.
ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري: 15% على ماذا؟
يخضع للضريبة بنسبة 15% تأجير أي عقار لا يتأهل بوصفه عقارًا سكنيًا معفى. ومن أمثلة الدليل: عقود الإيجار السنوية لمباني المكاتب، وإيجار الأراضي الفضاء، والترخيص باستخدام مصنع أو منشأة صناعية. ويدخل في الخانة نفسها المحلات والمعارض والمستودعات والأراضي الزراعية.
مثال حسابي بسيط: محل إيجاره الشهري 10,000 ريال يؤجره مالك مسجّل في الضريبة؛ تكون الضريبة 1,500 ريال، فيدفع المستأجر 11,500 ريال شهريًا، ويورّد المالك 1,500 ريال إلى الهيئة في إقراره الضريبي. والضريبة هنا ليست دخلًا للمالك، بل أمانة يحصّلها ثم يسددها.
وتزداد أهمية هذا الباب مع نمو سوق الإيجار التجاري، وهو ما رصدناه في مقال الإيجارات التجارية في صعود؛ فكل عقد تجاري جديد يعني سؤالًا ضريبيًا يجب أن يُحسم قبل التوقيع.
متى يجب على المالك التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟
هنا يقع اللبس الأكبر. فخضوع الإيجار التجاري للضريبة لا يعني أن كل مالك محل يضيف 15% تلقائيًا. القواعد كما يوضحها الدليل الإرشادي:
- التسجيل الإلزامي: إذا تجاوزت قيمة توريداتك الخاضعة للضريبة خلال أي 12 شهرًا مبلغ 375,000 ريال، وجب عليك التسجيل.
- الإيجار السكني لا يُحسب: لا تدخل التوريدات المعفاة، ومنها تأجير العقار السكني، في احتساب هذا الحد. فمالك عمارة سكنية بالكامل لا يقترب من الحد مهما بلغت إيجاراته.
- الإيجار التجاري نشاط اقتصادي: تفترض الهيئة أن كل من يحقق دخلًا من إيجار عقار غير سكني يمارس نشاطًا اقتصاديًا، فيلزمه التسجيل متى تجاوز الحد، سواء كان فردًا أو شركة.
- التسجيل الاختياري: يجوز التسجيل اختياريًا إذا تجاوزت توريداتك أو نفقاتك الخاضعة للضريبة 187,500 ريال خلال 12 شهرًا. ويفيد ذلك مثلًا من يجدد مبنى تجاريًا قبل تأجيره ويريد استرداد الضريبة التي دفعها على أعمال التجديد.
بالعودة إلى أبي خالد: إذا كان إيجار المحلين معًا 120,000 ريال سنويًا، فهو دون حد التسجيل الإلزامي، ولا يضيف ضريبة على المحل ما لم يختر التسجيل. أما لو كان يملك عدة معارض يتجاوز مجموع إيجاراتها 375,000 ريال خلال 12 شهرًا، فعليه التسجيل وإضافة الضريبة على العقود التجارية كلها.
العمارة المختلطة: كيف تُحسب الضريبة على الجزء التجاري فقط؟
كثير من عمارات الأحياء السعودية مختلطة: محلات في الأرضي وشقق في الأعلى. إذا أُجّرت كل وحدة بعقد مستقل، فالأمر واضح: عقود الشقق معفاة، وعقود المحلات خاضعة. لكن إن أُجّرت العمارة كاملة بسعر واحد، كأن تؤجرها لشركة إدارة أملاك أو لمستثمر، فيجب على المؤجر تقسيم القيمة بطريقة تعكس قيمة كل جزء بدقة.
ويقترح الدليل التقسيم حسب نسبة مساحة الطوابق السكنية وغير السكنية، مع مراعاة القيم السوقية للإيجارات. ومثاله: برج في الرياض من 15 طابقًا، منها 5 تجارية و10 سكنية، أُجّر بعقد سنوي قيمته 150 مليون ريال؛ فبالتقسيم حسب المساحة تُفرض الضريبة على 50 مليون ريال فقط تمثل الجزء التجاري. كما يمكن التقسيم حسب القيمة الإيجارية إن أمكن تحديدها، لأنه قد يكون أكثر موضوعية.
رسوم المواقف والخدمات: الفخ الذي يقع فيه ملاك السكني
حتى في العقار السكني المعفى، قد تخضع بعض المبالغ للضريبة. فالهيئة تعدّ الرسوم الإضافية، مثل رسوم الصيانة واستخدام المرافق ومواقف السيارات، توريدًا منفصلًا يخضع لمعاملته الضريبية العادية، ولا يشمله إعفاء السكن حتى لو قُدّم ضمن عقد سكني.
ومثال الدليل: مالك يؤجر وحدات سكنية بـ5,000 ريال شهريًا، ويعرض على المستأجرين موقفًا اختياريًا مقابل 300 ريال شهريًا. هنا يبقى الإيجار معفى، بينما يخضع رسم الموقف للضريبة. لذلك إن كنت مسجلًا في الضريبة وتحصّل رسومًا منفصلة على الخدمات، فراجع معاملتها مع محاسبك. ولمعرفة ما يتحمله المالك من صيانة أصلًا، راجع دليل الصيانة على المؤجر أو المستأجر.
كيف تظهر ضريبة القيمة المضافة في عقد إيجار التجاري؟
تذكر منصة إيجار ضمن مزايا العقد التجاري أنها تحتسب ضريبة القيمة المضافة (15%) تلقائيًا على كامل مبلغ الإيجار، وذلك في حال كان مالك العقار مكلفًا ضريبيًا. كما تتيح المنصة جدولة الدفعات في العقد التجاري بقيم غير متساوية، مع إمكانية تحديد تاريخ إصدار كل فاتورة عند إبرام العقد أو إعادة إبرامه.
ورسوم توثيق العقد نفسها في إيجار أمر مستقل عن ضريبة الأجرة؛ وقد شرحنا تفاصيلها في دليل توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار.
نصائح عملية للمالك قبل توقيع أي عقد تجاري
- احسب إيراداتك الخاضعة للضريبة: اجمع إيجارات المحلات والمكاتب والأراضي خلال آخر 12 شهرًا وتوقّع الأشهر القادمة، وتجاهل الإيجارات السكنية المعفاة.
- اكتب في العقد صراحة: هل الأجرة «شاملة الضريبة» أم «غير شاملة وتضاف إليها 15%»؟ هذه العبارة وحدها تمنع خلافات طويلة عند التسجيل أثناء مدة العقد أو عند التجديد.
- لا تُصدر فاتورة ضريبية دون تسجيل: تحصيل ضريبة من المستأجر وأنت غير مسجّل مخالفة، والمستأجر يستطيع التحقق من الرقم الضريبي عبر خدمة التحقق التي توفرها الهيئة.
- افصل الرسوم الإضافية: حدّد في العقد ما هو أجرة وما هو رسم خدمة أو موقف، حتى تطبّق المعاملة الضريبية الصحيحة على كل بند.
- قسّم العمارة المختلطة بمنطق موثّق: إذا أجّرت المبنى كاملًا بعقد واحد، فاحتفظ بأساس التقسيم بين السكني والتجاري (المساحة أو القيمة الإيجارية).
- أدخل الضريبة في حساب العائد: الضريبة لا تزيد دخلك، لكنها ترفع ما يدفعه المستأجر، وقد تؤثر على قدرتك التنافسية في التسعير. راجع طريقة حساب العائد الإيجاري قبل تحديد السعر.
الخلاصة أن ضريبة القيمة المضافة على الإيجار سؤال من سطرين: هل الوحدة سكن رئيسي أم لا؟ وهل أنت مسجّل أو ملزم بالتسجيل؟ إن أجبت عنهما قبل التوقيع، وكتبت الإجابة بوضوح في العقد، تجنّبت ما وقع فيه أبو خالد من ارتباك أمام مستأجره.
أسئلة شائعة عن ضريبة القيمة المضافة على الإيجار
هل على الإيجار السكني ضريبة قيمة مضافة في السعودية؟
لا. يُعفى تأجير العقار السكني من ضريبة القيمة المضافة إذا كان مسكنًا دائمًا مصممًا لإقامة الأشخاص ومستخدمًا سكنًا رئيسيًا، مثل الشقق والبيوت المؤجرة للأفراد والعائلات، وقد يشمل الإعفاء سكن الموظفين والطلاب المستخدم سكنًا رئيسيًا.
كم نسبة ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري؟
يخضع الإيجار التجاري، مثل المكاتب والمحلات والمستودعات والأراضي الفضاء، لضريبة القيمة المضافة بالنسبة الأساسية 15%، بشرط أن يكون المؤجر مسجلًا في ضريبة القيمة المضافة أو ملزمًا بالتسجيل. فمحل إيجاره 10,000 ريال شهريًا يدفع مستأجره 11,500 ريال.
متى يجب على مالك العقار التجاري التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟
يصبح التسجيل إلزاميًا إذا تجاوزت التوريدات الخاضعة للضريبة 375,000 ريال خلال أي 12 شهرًا، ولا يُحتسب الإيجار السكني المعفى ضمن هذا المبلغ. ويجوز التسجيل اختياريًا إذا تجاوزت التوريدات أو النفقات الخاضعة للضريبة 187,500 ريال.
هل تخضع الشقق المفروشة والفندقية لضريبة القيمة المضافة؟
نعم. الفنادق والنُّزل ودور الضيافة والشقق المزودة بخدمات وأي مبنى مصمم للإقامة المؤقتة للزوار أو المسافرين لا تُعد عقارات سكنية معفاة، وتخضع للنسبة الأساسية 15%.
كيف تُحسب الضريبة على عمارة فيها محلات وشقق بعقد واحد؟
يُعامل العقد توريدًا مختلطًا، فتُحسب الضريبة على الجزء غير السكني فقط. ويقسّم المؤجر القيمة بطريقة تعكس قيمة كل جزء، مثل التقسيم حسب نسبة مساحة الطوابق التجارية والسكنية أو حسب القيمة الإيجارية لكل جزء.
هل تخضع رسوم المواقف والصيانة في العقد السكني للضريبة؟
قد تخضع. تعدّ الهيئة الرسوم الإضافية مقابل خدمات مثل الصيانة واستخدام المرافق ومواقف السيارات توريدًا منفصلًا لا يشمله إعفاء السكن، ومثال الدليل أن رسم موقف اختياري بـ300 ريال شهريًا يخضع للضريبة بينما يبقى الإيجار السكني معفى.
المصادر
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: الدليل الإرشادي لقطاع العقارات وفق أحكام ضريبة القيمة المضافة — zatca.gov.sa.
- إيجار: مزايا عقد إيجار التجاري (احتساب ضريبة القيمة المضافة وجدولة الدفعات) — ejar.sa/ar/page/1394.
- صحيفة عاجل: «هل تفرض ضريبة على عقود إيجار المنازل أو العقارات؟ الزكاة والجمارك تجيب».
- اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة: المواد (3) و(7) و(30).
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة ضريبية، والمرجع النهائي هو أنظمة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك السارية ومحاسبك القانوني.