في حي النرجس بالرياض، يملك أبو خالد شقتين مؤجرتين في عمارة من اثنتي عشرة شقة يملكها سبعة ملاك. لسنوات كان الجيران يتقاسمون فاتورة الكهرباء العامة وأجرة عامل النظافة باتفاق شفهي في مجموعة محادثة. ثم تعطّل المصعد، وطلب الفني مبلغًا كبيرًا للإصلاح، فرفض مالكا الدور الأرضي المشاركة لأنهما «لا يستخدمان المصعد»، وتأخر آخرون. بقي المصعد معطلًا أسابيع، فاشتكى مستأجر أبي خالد في الدور الرابع، ثم أبلغه أنه لن يجدد العقد. هنا فقط سأل أبو خالد السؤال الذي كان يجب أن يُطرح منذ البداية: أين اتحاد الملاك في عمارتنا؟
قصة أبي خالد تتكرر في كثير من العمارات والمجمعات السكنية المفرزة في المملكة. واتحاد الملاك، واسمه الرسمي في النظام السعودي «جمعية الملاك»، ليس خيارًا تجميليًا، بل التزام نظامي متى بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في العقار ثلاثة فأكثر. في هذا الدليل نشرح متى يلزم تأسيسه، وكيف يُسجّل في منصة ملاك، ومن يحدد رسوم اتحاد الملاك، وماذا تفعل الجمعية إذا امتنع مالك عن الدفع، ومن يتحمل الرسوم حين تكون الشقة مؤجرة.
ما هو اتحاد الملاك وما اسمه الرسمي؟
اتحاد الملاك هو الكيان الذي يجمع ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك، مثل عمارة شقق أو مجمع سكني، لإدارة ما يشتركون فيه: الأرض والمداخل والممرات والمصاعد والخزانات والسطح والمواقف والحدائق. ويُنظّمه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، وتتولى الهيئة العامة للعقار تسجيل الجمعيات وتنظيم أعمالها عبر برنامج «ملاك». أما اسم «اتحاد الملاك» فهو الاسم الشائع الذي ما زال الناس يبحثون به، وكان اسمًا لبرنامج سابق.
ويملك كل مالك وحدته ملكًا خاصًا، لكنه شريك مع بقية الملاك في الأجزاء المشتركة. لذلك لا يحق لأحد أن يضم جزءًا من السطح إلى شقته، أو يؤجر موقفًا عامًا لحسابه، أو يمتنع عن المشاركة في تكاليف المصعد بحجة أنه لا يستخدمه.
متى يكون تأسيس اتحاد الملاك إلزاميًا؟
تنص المادة الثانية عشرة من النظام على أنه إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة. وإذا بيعت الوحدات على الخارطة، فيبدأ تسجيل جمعية الملاك من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة مفرزة، أي أن المطوّر لا ينتظر اكتمال تسليم المشروع.
وتنص المادة نفسها على أن الجمعية تتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة وبذمة مالية مستقلة بعد تسجيلها. ومعنى ذلك عمليًا أن الاتفاق الشفهي بين الجيران، مهما كان وديًا، لا يمنحهم حسابًا بنكيًا باسم العمارة، ولا أداة نظامية لتحصيل المتأخرات، ولا صفة للتعاقد مع شركة صيانة.
- عمارة فيها ستة ملاك أو أكثر: التأسيس والتسجيل واجبان.
- عمارة فيها ثلاثة ملاك فقط: الإلزام قائم أيضًا، فالعبرة بعدد الملاك لا بعدد الشقق.
- عمارة يملكها شخص واحد ويؤجر شققها: لا تنطبق عليها الجمعية الإلزامية، لأن الملكية غير موزعة على ملاك متعددين.
أرقام برنامج ملاك: لماذا يتسارع التسجيل؟
أعلنت الهيئة العامة للعقار، بحسب ما نقلته صحيفة أملاك، أن مؤشرات برنامج «ملاك» في النصف الأول من 2025 سجلت 3,600 جمعية ملاك جديدة تضم أكثر من 9,000 وحدة عقارية، ليرتفع إجمالي الجمعيات المعتمدة إلى نحو 17,000 جمعية، مع تجاوز عدد الأعضاء المسجلين في البوابة 160,000 عضو، وتسجيل 4,000 رئيس جمعية وأكثر من 1,000 مدير عقار. هذه الأرقام تعني أن إدارة العمارات المشتركة أصبحت ممارسة منظمة ومتنامية، وأن المالك الذي يتجاهلها يبقى خارج أدوات الحماية التي يستفيد منها غيره.
خطوات تسجيل اتحاد الملاك في منصة ملاك
يختلف المسار بحسب حال العقار: هل فُرز للتو أم أن وحداته مفرزة ولها صكوك منذ مدة؟
المسار الأول: عقار يُفرز الآن
يتقدم مكتب هندسي معتمد بطلب فرز الوحدات عبر منصة فرز الوحدات العقارية، وبعد اعتماد محاضر الفرز وإصدار صكوك الوحدات يُحال الطلب إلى برنامج «ملاك» لتفعيل الجمعية ضمن الربط بين المنصتين.
المسار الثاني: عقار مفرز وله صكوك
- الدخول إلى منصة جمعيات الملاك واختيار خدمة «إنشاء جمعية جديدة».
- إدخال رقم صك الملكية، ثم تحديد موقع العقار بعد التحقق من الصك.
- إدخال بيانات العقار، ومنها العنوان الوطني ورقم الصك، وبيانات الملاك.
- انضمام بقية الملاك إلكترونيًا بإضافة صكوك وحداتهم.
- اعتماد النظام الأساسي للجمعية، ويمكن البدء من النموذج الاسترشادي الذي توفره الهيئة.
- انتخاب رئيس الجمعية من الملاك، وتعيين مدير العقار الذي يتولى التشغيل اليومي.
- بعد الاعتماد، فتح حساب بنكي باسم الجمعية وإصدار الرقم الموحد (700) لها.
وتلزم اللائحة التنفيذية الملاك أو من يمثلهم بالتقدم بطلب التسجيل خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التأسيس، وإذا تأخروا جاز لأي مالك أن يتقدم بالطلب بنفسه. وبحسب دليل خدمات جمعيات الملاك الصادر عن الهيئة، فإن خدمة إنشاء جمعية جديدة بدون رسوم.
رسوم اتحاد الملاك: من يحددها وكم تبلغ؟
هذا أكثر ما يسأل عنه الملاك، والإجابة المباشرة أن النظام ولائحته لا يحددان نسبة أو قيمة معينة للاشتراك. وقد أوضح المتحدث باسم الهيئة العامة للعقار، في تصريح نشرته صحيفة عكاظ، أن البنود المتداولة عن نسب الاشتراك وردت في «النموذج الاسترشادي» للنظام الأساسي، وأنها غير ملزمة ووُضعت كأمثلة، وتخضع لتصويت أعضاء الجمعية.
وتنص المادة الرابعة والعشرون من النظام على أن موارد الجمعية تتكون من اشتراكات الملاك، والتبرعات والهبات والوصايا والأوقاف، وعوائد استثمار أموال الجمعية والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار، وأن هذه الأموال تُصرف لإدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة. وتضيف أن على كل مالك دفع اشتراكه، وأنه ليس لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من تكاليف حفظها وصيانتها. وهذا يحسم جدل الدور الأرضي والمصعد الذي عاشه أبو خالد.
عمليًا، يُبنى مبلغ الاشتراك على ميزانية سنوية يعدها مدير العقار وتعتمدها الجمعية العامة، وتشمل بنودًا مثل:
- عقد صيانة المصاعد والزيارات الدورية.
- النظافة وكهرباء الممرات والمواقف والإنارة الخارجية.
- تنظيف الخزانات وتعقيمها وصيانة المضخات.
- الحراسة أو أنظمة الأمن إن وُجدت.
- احتياطي للصيانة الطارئة حتى لا تتحول كل عطلة إلى خلاف جديد.
ونصيحتنا للمالك: لا توافق على رقم اشتراك دون ميزانية مكتوبة بالبنود، واطلب تقريرًا دوريًا يوضح المعتمد والمصروف والمتبقي. فالشفافية هي ما يجعل الملاك يدفعون بانتظام.
ماذا لو امتنع مالك عن دفع رسوم اتحاد الملاك؟
هنا تظهر القيمة الحقيقية للتسجيل. تنص المادة الحادية والعشرون من النظام على أن قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها، وفقًا لصلاحياته، والمتعلقة بالعقار المشترك، تكون بعد اعتمادها من الهيئة سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك وفقًا لأحكام نظام التنفيذ. أي أن الجمعية المسجلة لا تحتاج إلى دعوى طويلة لإثبات الحق، بل يمكن لمدير العقار أن يرفع طلب سند تنفيذي عبر برنامج ملاك على المالك المتعثر، ليُقدَّم إلى محكمة التنفيذ.
وقبل الوصول إلى التنفيذ، اتبعوا تسلسلًا يحفظ العلاقة بين الجيران:
- توثيق المستحقات وفق النظام الأساسي والميزانية المعتمدة.
- إرسال تذكير مكتوب بمهلة واضحة للسداد.
- عرض جدولة للمبلغ إن كان التعثر مؤقتًا.
- اللجوء إلى طلب السند التنفيذي عند استمرار الامتناع.
وهذه الخطوات تشبه في روحها ما نوصي به في تحصيل الإيجارات المتأخرة عبر إيجار وناجز: التوثيق أولًا، ثم التدرج، ثم الأداة النظامية.
شقتك مؤجرة: من يدفع رسوم اتحاد الملاك، المالك أم المستأجر؟
الأصل أن المالك هو الملتزم أمام الجمعية بحقوق الوحدة وواجباتها تجاه الأجزاء المشتركة، حتى لو كانت الشقة مؤجرة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك. لذلك فإن السؤال الحقيقي ليس «من يدفع؟» بل «ماذا كتبت في العقد؟».
- إذا أردت أن يتحمل المستأجر الرسوم: انص على ذلك صراحة في عقد الإيجار، مع ذكر المبلغ التقريبي وطريقة السداد.
- إذا أدرجتها ضمن الإيجار: احسبها عند تحديد السعر، فهي تكلفة ثابتة تقتطع من صافي عائدك.
- في كل الأحوال: تبقى أنت المسؤول أمام الجمعية إذا لم يدفع المستأجر، فراقب السداد.
وتوزيع هذه التكاليف يرتبط مباشرة بسؤال الصيانة على المؤجر أو المستأجر، فصيانة داخل الشقة شيء، وصيانة المصعد والخزان المشترك شيء آخر تتولاه الجمعية. وإذا كنت تفكر في التأجير اليومي داخل عمارة مشتركة، فراجع النظام الأساسي للجمعية أولًا، لأن ترخيص الشقق المفروشة يشترط خلوه من منع التأجير اليومي.
أخطاء شائعة يقع فيها الملاك
- تأجيل التأسيس بحجة أن الجيران متفاهمون، حتى تقع أول عطلة كبيرة.
- جمع الاشتراكات في حساب شخصي للرئيس أو أحد الملاك، مما يهدم الثقة ويضعف موقف الجمعية.
- تعديل الرسوم دون تصويت رسمي في الجمعية العامة.
- تأجير جزء مشترك كسطح أو محل في المدخل دون قرار من الملاك، مع أن عائده يعود إلى ذمة الجمعية.
- الاعتماد على مسودات أو قوانين خليجية منشورة في الأخبار بدل النظام السعودي النافذ.
كيف تستفيد من مدير عقار محترف؟
كثير من الجمعيات تتعثر لأن الرئيس متطوع مشغول، والمهام اليومية تتراكم: تحصيل، وعقود صيانة، وتقارير، ومتابعة متعثرين. وتعيين مدير عقار متخصص يحوّل الجمعية من مجموعة محادثة إلى إدارة منظمة. وعند الاختيار، انتبه إلى بنود عقد إدارة الأملاك التي تحميك، وتأكد من الترخيص المهني للجهة، ويمكنك الرجوع إلى دليلنا عن رخصة فال لإدارة الأملاك لفهم ما يعنيه ذلك.
الخلاصة
إذا كان في عمارتك ثلاثة ملاك فأكثر، فإن اتحاد الملاك واجب نظامي وأداة حماية في الوقت نفسه. سجّلوا الجمعية في منصة ملاك، واعتمدوا ميزانية واضحة ورسومًا بالتصويت، وافصلوا أموالها عن أي حساب شخصي، واكتب في عقد الإيجار من يتحمل الرسوم. لو فعل جيران أبي خالد ذلك من البداية، لأُصلح المصعد خلال أيام، ولبقي مستأجره سنة أخرى.
أسئلة شائعة عن اتحاد الملاك
ما هو اتحاد الملاك وهل هو نفسه جمعية الملاك؟
نعم. اتحاد الملاك هو الاسم الشائع، أما الاسم الرسمي في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها فهو جمعية الملاك، وتتولى الهيئة العامة للعقار تسجيلها وتنظيم أعمالها عبر برنامج ملاك.
متى يكون تأسيس اتحاد الملاك إلزاميًا؟
إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، وفي البيع على الخارطة يبدأ التسجيل من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة مفرزة، ويُقدَّم طلب التسجيل خلال ثلاثين يومًا من التأسيس.
كم رسوم تسجيل اتحاد الملاك في منصة ملاك؟
بحسب دليل خدمات جمعيات الملاك الصادر عن الهيئة العامة للعقار، فإن خدمة إنشاء جمعية جديدة بدون رسوم، ويُنصح بمراجعة المنصة قبل التقديم لأن الرسوم قد تتغير.
من يحدد رسوم اتحاد الملاك السنوية؟
لا يحدد النظام ولائحته نسبة أو قيمة معينة للاشتراك، بل يحددها الملاك أنفسهم بالتصويت في الجمعية العامة بناءً على ميزانية تشمل الصيانة والنظافة والكهرباء المشتركة وغيرها.
ماذا يحدث إذا امتنع أحد الملاك عن دفع رسوم اتحاد الملاك؟
تنص المادة الحادية والعشرون من النظام على أن قرارات المدير وعقوده المتعلقة بالعقار المشترك تكون بعد اعتمادها من الهيئة سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك، فيمكن لمدير العقار طلب سند تنفيذي عبر برنامج ملاك وتقديمه لمحكمة التنفيذ.
إذا كانت شقتي مؤجرة، من يدفع رسوم اتحاد الملاك؟
يبقى المالك هو الملتزم أمام الجمعية بالأصل، ويجوز الاتفاق في عقد الإيجار على أن يتحملها المستأجر، فاكتب ذلك صراحة في العقد مع تحديد المبلغ وطريقة السداد.
المصادر
- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (المواد 12 و21 و24) — laws.boe.gov.sa.
- صحيفة عكاظ: «متحدث هيئة العقار يوضح: لا قيمة معينة للاشتراك في جمعية الملاك» — okaz.com.sa.
- صحيفة أملاك: مؤشرات برنامج ملاك للنصف الأول من 2025 — amlak.net.sa.
- الهيئة العامة للعقار: دليل خدمات جمعيات الملاك (يناير 2025) ومنصة ملاك.
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة نظامية، والمرجع النهائي هو النظام ولائحته التنفيذية وما تنشره الهيئة العامة للعقار.